Loi Boutin : quelle conséquence sur le bail de location ?

La loi Boutin met en place un nouveau diagnostic immobilier

Depuis la loi Boutin de 2009, les propriétaires qui souhaitent mettre un logement vide ou meublé en location au titre de résidence principale ont désormais l’obligation de fournir, en plus des autres diagnostics immobiliers obligatoires, un diagnostic de surface habitable.

Ce nouveau diagnostic ne concerne cependant pas :

·       Les locations saisonnières ;

·       Les logements loués comme résidence secondaire.

Le texte de la loi Boutin ne mentionne pas l’obligation de recourir à un diagnostiqueur professionnel. Le propriétaire doit toutefois spécifier dans le bail de location la surface mesurée. Si le locataire s’aperçoit que le chiffre est erroné et que la surface réelle du logement est inférieure d’au moins 5 % à celle indiquée, il peut se retourner contre le propriétaire et réclamer une baisse du loyer.

Comment calculer une surface en fonction de la loi Boutin ?

La surface selon la loi Boutin prend en compte la totalité de la superficie du plancher, à laquelle on retranche ensuite :

·       Les embrasures des portes et fenêtres ;

·       Les parties occupées par les murs et cloisons ;

·       Les cages d’escalier ;

·       Les vides techniques ;

·       Les parties du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;

·       Les caves, balcons, terrasses, garages et combles non aménagés.

Il est important de ne pas confondre la surface habitable en loi Boutin et en loi Carrez. Cette dernière prend en effet en compte des éléments du logement qui sont considérés comme privatifs, mais non habitables, comme une véranda. La surface en loi Carrez est donc souvent plus importante que la surface de la loi Boutin.

La différence entre la loi Carrez et la loi Boutin concerne également l’usage du logement. En cas de vente, c’est la loi Carrez qui prévaut, tandis qu’il faut respecter la loi Boutin pour une location.

Loi Boutin et dépôt de garantie

Si elle est surtout connue pour les nouvelles questions de surface qu’elle implique, la loi Boutin a également une vocation sociale. Si le bailleur, qu’il soit privé ou public, a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il ne peut plus demander de caution à son locataire.

La loi Boutin impose également, en cas de vente d’un logement loué, la restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire.