L'assurance copropriété est-elle obligatoire ?

Les assurances obligatoires en copropriété

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il coexiste deux obligations d'assurance distinctes. Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Cette obligation d’assurance vise aussi bien les copropriétaires occupants, que les copropriétaires non-occupants.

Cette même obligation d’assurance s’impose également au syndicat de copropriétaires.

Qui souscrit l’assurance de l’immeuble en copropriété?

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. S’agissant d’une personne morale, il est représenté par le syndic. Il appartient donc au syndic de la souscrire au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, couvrant les dommages qui pourraient résulter des parties communes.

Le syndic doit d’abord soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance sera contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances. 

L’étendue de l’assurance responsabilité civile 

L’assurance responsabilité civile correspond à une assurance minimale qui consiste à indemniser les tiers victimes d’un fait de l’assuré. 

Elle exclut donc l'indemnisation de la victime elle-même, si elle subit un préjudice.

A titre d’illustration, si un copropriétaire place une jardinière sur son balcon et que celle-ci, mal fixée, tombe et blesse un passant : l’assurance responsabilité civile indemnisera le passant de son préjudice. Si le copropriétaire subit aussi un préjudice, par exemple en tombant la jardinière abîme aussi sa propre voiture, l’assurance ne prend pas en charge les dégâts occasionnés.

On comprendra donc que, au-delà de la seule assurance responsabilité civile obligatoire, il peut être judicieux de souscrire des garanties plus étendues.

Les assurances multirisques facultatives

Les assurances facultatives pourront couvrir des désordres liés à une tempête, à un incendie ou encore à un dégât des eaux et pourront également indemniser non seulement les tiers victimes mais également le responsable, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou du syndicat de copropriétaires.

Une telle assurance multirisque immeuble (assurance MRI) pour la copropriété est facultative. Toutefois, le syndic qui ne conseillerait pas au syndicat des copropriétaires de souscrire une telle assurance plus étendue que la seule RC pourrait potentiellement manquer à son devoir de conseil.

Concernant les copropriétaires individuellement, l’assurance multirisques habitation (assurance MRH) est aussi facultative, de même que l'assurance propriétaire non occupant (assurance PNO) en cas de location de son bien. La souscription de telles assurances bien que facultative est là aussi recommandée, notamment lorsque le désordre ne sera pas pris en charge par une autre assurance, comme celle de l’immeuble ou celle de son locataire.

Dans le cadre de la location d’un logement, résidence principale, le locataire a, quant à lui, une obligation de s’assurer contre les risques locatifs et d'en justifier auprès de son propriétaire, qu’il loue un bien en copropriété ou hors copropriété.

La gestion d’un sinistre en présence de plusieurs assurances

Pour faciliter la gestion des sinistres, des conventions entre assurances, comme la convention IRSI en matière de dégâts des eaux, prévoient des règles quant à la prise en charge par une des  assurances de certaines missions comme la gestion de la demande d’indemnisation, la réalisation d’expertise ou la recherche de la fuite et sa réparation et le versement des indemnisations.

Les conséquences de l’absence d’assurance

En cas de défaut d’assurance obligatoire, l’indemnisation des désordres et des préjudices subis par les tiers resteront donc à la charge de la copropriété ou du copropriétaire responsable.

En copropriété, si le syndic n’a pas souscrit cette assurance minimale de responsabilité civile imposée, sa responsabilité professionnelle peut en outre être engagée, afin qu’il indemnise le syndicat des copropriétaires potentiellement à hauteur de ce que lui-même aurait dû verser à la victime.

Précisons également que, hors copropriété, si un propriétaire n’a aucune obligation légale de souscrire une assurance quelle qu’elle soit, il semble judicieux de le faire. 

Références juridiques :

• Articles L124-1 et suivants du code des assurances.
• Article L112-1 du code des assurances.
• Articles 9-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative à la location de son logement.