Le DPE, diagnostic obligatoire en location

Qu’est-ce que le DPE?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de mesurer la consommation en termes d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Ce diagnostic, obligatoire aussi bien pour la vente que pour la location, permet d’évaluer l’impact écologique et climatique d’un logement, et de déterminer des travaux de rénovation appropriés lorsque le logement est dit “énergivore”, de par son étiquette énergétique. Il délivre également de précieuses informations au propriétaire d’un logement, mais aussi à ses occupants sur une question qui nous concerne tous : notre facture d’énergie.

La performance énergétique d’un logement, via le DPE, est déterminée par des étiquettes allant de A à G. Les logements étiquetés A étant les plus performants énergétiquement, et les G, les moins performants.

Pour faire simple, le DPE permet de détecter les “passoires thermiques”. La tendance politique actuelle depuis la loi Climat, s’oriente vers de la prévention, afin de faire disparaître petit à petit les biens immobiliers dits “énergivores”. 

Le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Pour une location vide ou meublée en résidence principale, l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’un dossier de diagnostics techniques doit impérativement être annexé au contrat de location lors de sa signature et lors de son renouvellement. Parmi ces diagnostics obligatoires, depuis le 1er juillet 2007, figure le DPE, au cœur de l’actualité depuis quelques années. Le DPE est donc nécessaire en matière de location. Il détermine même le caractère “louable” du bien. En effet, la loi Climat a instauré une réelle notion de décence énergétique. 

Antérieurement à la loi Climat, le DPE n’avait qu’une valeur informative pour le locataire. Aujourd’hui, le bailleur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, s’il rapporte la preuve d’un préjudice pour lui (ce qui peut être aisément démontrable, ne serait-ce que par les factures d’énergie que paierait le locataire). En d’autres termes, le locataire pourrait demander des dommages et intérêts au bailleur en réparation de son préjudice. 

Quelles sont les obligations du bailleur en cas de DPE classé F ou G?

Le DPE a un impact direct sur les logements classés F ou G. Plusieurs dispositions légales les concernent, à savoir : 

• Aujourd’hui, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision de loyer selon l’IRL, et ce, quelle que soit leur situation géographique. Cette limitation concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat, c’est-à-dire depuis le 24 août 2022. 
• Certains logements classés G, ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kwh/m2 en énergie finale, sont considérés comme indécents énergétiquement et ne peuvent plus faire l’objet d’une mise en location depuis le 1er janvier 2023. 
• A compter du 1er janvier 2025, ce seront tous les logements classés G qui seront considérés comme indécents énergétiquement.
• A compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront eux aussi considérés comme indécents énergétiquement. 
• A compter du 1er janvier 2032, s’ajouteront à cette liste les logements classés E. 

Attention, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte : les logements classés en G seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028 et ceux classés en F à compter du 1er janvier 2031. 

Pour pouvoir louer un bien dit “énergivore”, il est essentiel de réaliser les travaux préconisés par le diagnostiqueur afin d’améliorer la performance énergétique du logement. Des recommandations de travaux sont également listées dans le rapport du diagnostiqueur. Ces recommandations seront regroupées en bouquets de travaux, à savoir : 

• Le bouquet de travaux prioritaires qui permettent de sortir du statut de “passoire thermique”,
• Et le bouquet de travaux qui permet d'accroître les performances énergétiques du logement. 

La validité du DPE : durée et renouvellement

Par principe, le DPE a une durée de validité de 10 ans. Le propriétaire bailleur doit transmettre à son locataire un DPE en cours de validité.

Toutefois les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont une durée de validité réduite. En effet, à partir du 1er juillet 2021, la réalisation des DPE est soumise à de nouvelles règles de calcul. Les DPE “ancienne version” ont donc vu leur durée réduite afin, au plus tard le 1er janvier 2025, de ne disposer que de DPE “ nouvelle version”. 

En conséquence, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024. Ceux réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient valables que jusqu’au 31 décembre 2022 et doivent être refaits selon la nouvelle réglementation.