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Lors de la conclusion d’un bail, il est généralement prévu que le locataire verse un dépôt de garantie, qui reste entre les mains du bailleur jusqu’ à la fin du bail. Cette somme d’argent constitue, comme son nom l’indique, une garantie pour le bailleur. Si, au terme du bail, le locataire n’a pas exécuté l’ensemble de ses obligations, des retenues pourront être effectuées sur le dépôt de garantie, afin de couvrir des loyers ou des charges impayés, ou encore des dégradations locatives. Le montant du dépôt de garantie est en principe fixé librement. Cependant, la réglementation encadre ce montant lorsque le bail est un bail d’habitation portant sur la résidence principale du locataire.
Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui pose des règles strictes en matière de montant de dépôt de garantie. Ces règles sont d’ordre public : elles s’appliquent de façon impérative.
Quand le bien constitue la résidence principale du locataire, et qu’il est loué non meublé, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal. Et le bail ne peut pas prévoir de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois. Toutefois, si le locataire demande à bénéficier du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Si le bien est la résidence principale du locataire, et s’il est loué meublé, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à 2 mois de loyer en principal. Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois. Cependant, si le locataire demande à payer son loyer mensuellement, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie, dans la limite fixée par la loi.
Pour les autres baux, la loi ne fixe pas de règle impérative : les parties déterminent elles-mêmes le montant du dépôt de garantie. Il en est ainsi pour les baux des résidences secondaires, des logements de fonction, des locations saisonnières…
Cette liberté prévaut également pour les baux portant sur des places de parking, ou des garages (non accessoires à un logement d’habitation en résidence principale).
Cette même faculté s’applique pour les baux professionnels, destinés aux professions libérales, et pour les baux commerciaux, régime destiné aux locaux dans lesquels un fonds commercial ou un fonds artisanal est exploité.
Une particularité toutefois pour le bail commercial : si le bailleur détient plus de 2 termes de loyers d’avance, en prenant en compte le dépôt de garantie, ces loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
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