Quelles sont les obligations du locataire pour sa résidence principale ?

Qui souscrit l’assurance locative ?

Le locataire souscrit l’assurance des risques locatifs. Il choisit librement l’assureur auprès duquel conclure le contrat : la clause du bail par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie désignée par le bailleur est réputée non écrite.

Aux garanties légales obligatoires peuvent s’ajouter des garanties facultatives, mais utiles : vol, bris de glaces, ou des garanties étendues comme, par exemple, le dégât des eaux.

Le locataire doit-il fournir un justificatif ?

Le locataire doit justifier qu’il a souscrit l’assurance des risques locatifs lors de la remise des clés par la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (courtier, agent d’assurance…).

En pratique, il est fréquent que le bailleur, ou son mandataire, demande au locataire de fournir cette attestation lors de l’établissement du bail ou avant la remise des clés, afin d’éviter tout litige ultérieur. Souscrire l’assurance des risques locatifs est simple et il est possible de prévoir que la garantie ne débutera qu’au jour de la remise des clés.

Au cours du bail, le locataire devra, chaque année, à la demande du bailleur, justifier de l’existence de l’assurance des risques locatifs, en fournissant l’attestation d’assurance correspondante.

Le bailleur peut-il souscrire l’assurance pour le compte du locataire ?

La loi ALUR a ouvert cette possibilité en colocation. La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Notons que la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ne constitue pas une colocation.

Depuis le 27 mars 2014, les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir, dans le bail, de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte, récupérable auprès des colocataires.

Le bailleur souscrit alors l’assurance locative, qui est limitée à la couverture de la responsabilité locative. Le bailleur transmet une copie du contrat d'assurance, lors de sa souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite de 10%, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Lorsque le locataire souhaite mettre fin au système de l’assurance pour compte, il souscrit lui-même une assurance et remet au bailleur une attestation d'assurance. le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Et si le locataire quitte le logement avant le terme du contrat d'assurance, les mêmes règles sont appliquées : le bailleur résilie le contrat qu’il a souscrit dans le délai le plus court possible, la fraction de prime correspondante demeurant récupérable auprès des locataires.

Le bailleur doit-il souscrire une assurance en tant que propriétaire ?

Lorsque le bien est situé dans une copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant. Au-delà de cette obligation légale, le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer le bien.

Cependant, le bailleur qui n’a pas souscrit d’assurance couvrant les risques de dommage au bien ne sera pas indemnisé, notamment en cas de catastrophe naturelle. Lorsque le bien est loué, une assurance « PNO » (propriétaire non occupant) permet de couvrir les sinistres endommageant le bien. Et une assurance « GLI » (garantie loyers impayés) permet de palier les défauts de paiement imputables au locataire, dans les limites et conditions stipulées au contrat.

Et si le locataire n’est pas assuré ?

Le bail contient généralement une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance des risques locatifs.

Lorsque le locataire ne souscrit pas l’assurance des risques locatifs, ou lorsqu’il n’en justifie pas à la demande du bailleur, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail. Le bailleur peut faire délivrer au locataire, par huissier, un commandement visant la clause résolutoire du bail. Si le locataire ne justifie pas, dans le mois qui suit, que l’assurance locative a bien été souscrite, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance afin de faire constater la résiliation du bail. Le locataire pourra alors être expulsé du logement.

Le bailleur peut également se contenter de mettre en demeure le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, de lui remettre l’attestation d’assurance des risques locatifs dans le délai d’un mois. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Si le locataire ne fournit pas l’attestation d'assurance dans le délai d'un mois, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci, dans les conditions détaillées précédemment.