Achat en copropriété : quelles sont les informations obligatoires ?

Les ventes concernées

La vente d’un lot de copropriété

L’obligation d’information s’impose lors de la vente :

• d'un lot de copropriété,
• ou d’une fraction de lot de copropriété,
• ou d’un droit réel relatif à un lot ou à une fraction de lot : usufruit, nue-propriété…

Un immeuble en copropriété est partagé entre :

• des parties communes, qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, réunis au sein d’un syndicat de copropriétaires. Les parties communes sont, généralement, le terrain et le gros œuvre, ainsi que les espaces ou équipements qui servent à l’ensemble des propriétaires (couloirs, ascenseur…).
• des parties privatives, qui appartiennent au seul copropriétaire.

Généralement, un immeuble en copropriété est une construction de plusieurs étages, où chaque propriétaire possède un appartement, un local commercial, un garage, une cave… Mais le régime de la copropriété peut aussi s’appliquer à un ensemble de maisons individuelles, pour lequel le sol est la propriété collective des copropriétaires, avec, éventuellement, des équipements communs (tennis, piscine…).

Le lot de copropriété est composé des parties privatives et d’une quote-part des parties communes.

L’immeuble à usage d’habitation

Toutes les ventes de lot de copropriété ne sont pas concernées par l’obligation d’information au bénéfice de l’acquéreur. Cette obligation s’impose lorsque l’immeuble bâti est à usage total ou partiel d'habitation. En revanche, lorsque le lot est situé dans une copropriété à destination autre que l’habitation, l’obligation d’information ne s’applique pas. Tel est le cas lorsque l’immeuble est composé uniquement de bureaux, ou de commerce, ou de garages, par exemple. Il est nécessaire de vérifier ce point dans le règlement de copropriété.

 

Les informations à remettre à l’acquéreur

Une information complète

Lors de la vente, un certain nombre de documents et d’informations sont remis à l’acquéreur. Ils lui permettent de prendre connaissance de l’organisation de la copropriété et de sa situation financière.

Tout d’abord, l’acheteur informé de l’organisation de l’immeuble. Il reçoit :

• la fiche synthétique de la copropriété, qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
  1. A ce jour, cette fiche n’est obligatoire que pour les immeubles comportant plus de 200 lots. Elle doit être établie pour le 31 décembre 2017, lorsque l’immeuble comporte plus de 50 lots, et pour le 31 décembre 2018, lorsque l’immeuble comporte moins de 50 lots.
• Le règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, sauf lorsque le vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.

Puis, l’acheteur reçoit un certain nombre d’informations financières :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
• lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
• Lorsque la copropriété comporte plus de 10 lots à usage de logement, de bureau ou de commerce, et un budget prévisionnel moyen d’au moins 15 000 €, sur une période de 3 exercices consécutifs :
  1. les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur,
  1. l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Enfin, l’acquéreur reçoit :

• Le carnet d'entretien de l'immeuble,
• Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Le contenu de cette notice d’information doit être défini par arrêté,
• Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

L’information allégée pour un lot annexe

Lorsque la vente porte uniquement sur un lot annexe, la liste des informations à remettre à l’acheteur est allégée. La réglementation qualifie de  lots annexes : un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Dans ce cas, il n’est pas obligatoire de remettre à l’acheteur :

• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années,
• le carnet d'entretien de l'immeuble,
• la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
• les conclusions du diagnostic technique global.

L’information limitée pour un acheteur déjà copropriétaire

Lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété, il a déjà connaissance de l’état et du fonctionnement de la copropriété. Les documents à lui communiquer se limitent alors aux informations financières.

 

La remise des informations à l’acquéreur

Les documents et informations sont remis à l’acquéreur par écrit ou par un procédé dématérialisé, s’il l’accepte.

L’acheteur doit les recevoir au plus tard au moment de la signature de l’avant-contrat de vente (promesse ou compromis). Il atteste de cette remise dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main, lorsque l’avant-contrat est conclu sous signatures privées.

Si, toutefois, les informations ne sont pas remises à l'acquéreur en temps et en heure, le délai de rétractation dont il bénéficie ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents, par lettre recommandée avec avis de réception.