Bail d’habitation : quels travaux le locataire peut-il réaliser sans l’accord du bailleur ?

Les règles générales

Par principe, le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Ainsi, les travaux de peinture relèvent généralement d’un simple aménagement des lieux, dès lors qu’ils n’empêchent pas une habitabilité normale des lieux.

Et, corrélativement, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Il lui est interdit d’abattre une cloison, ou de créer une porte, par exemple.

Si le locataire transforme le logement sans l’accord du bailleur, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Et, pendant la durée du bail, le bailleur a la faculté d'exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

La réalisation de travaux non autorisés pourrait également conduire à une résiliation du bail, aux torts du locataire, si le bailleur saisit la justice d’une telle demande.

Les travaux d’adaptation aux personnes handicapées ou âgées

Des règles spécifiques s’appliquent aux travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Le locataire peut réaliser ces travaux en suivant une procédure spécifique. Le bailleur ne pourra pas demander la remise en état en fin de bail.

 La liste limitative des travaux comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement,
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau),
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage,
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ; installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Le locataire peut réaliser ces travaux à ses frais. Il adresse au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Cette demande mentionne expressément qu'en application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, à défaut de réponse dans le délai de 4 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux. Elle reproduit ces dispositions législatives.

Dans un délai de 2 mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.