Vente et assainissement non collectif : les nouvelles informations à communiquer aux SPANC

31.10.22

Les enjeux de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 sont nombreux. Ses impacts visent aussi bien les transports, nos habitudes de consommation ou l’immobilier. Dans ce domaine, les impacts les plus connus concernent le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique. L’objectif visé est de supprimer à court et moyen termes les logements qualifiés de passoires énergétiques.

Un autre pan de la loi Climat vise l’environnement et notamment la protection des écosystèmes et de la diversité biologique. Là aussi, la loi a un impact en matière immobilière. En effet, elle renforce les informations dont disposent les communes afin de s’assurer de la mise en conformité des systèmes d'assainissement individuels, suite à la vente d’un bien.

Ce qui nous donne l'occasion de rappeler “les règles du jeu” dans ce domaine.

Le diagnostic de conformité de l'installation d'assainissement individuel dans le cadre de la vente

Dans le cadre de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques à l’acheteur, annexé au compromis de vente. Parmi les diagnostics obligatoires, figure le certificat de conformité de l’installation d’assainissement individuel. Ce rapport établi par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), fait état de la conformité ou non de l'installation.

Ce diagnostic doit donc être fourni à l’acheteur pour faire courir le délai de rétractation de 10 jours dont il dispose après la signature du compromis.

Bon à savoir : ce diagnostic de conformité doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente. A défaut, le vendeur sera tenu de la garantie des vices cachés concernant l’installation individuelle.

A noter que cette obligation de fournir un rapport de conformité ne vise que les installations individuelles d'assainissement (fosses septiques). La loi n’impose pas de contrôle du raccordement au tout à l’égout lors de la vente du bien. Certaines communes imposent toutefois dans le cadre de la vente de faire procéder à ce contrôle. Il convient de se rapprocher des services d’urbanisme de la commune concernée afin de vérifier les obligations du vendeur.

Quelles sont les obligations du vendeur et de l'acquéreur ?

L’obligation du vendeur n’est donc pas de fournir une installation conforme, mais d’informer l’acheteur de la conformité ou au contraire des points de non conformité, afin qu’il achète en toute connaissance de cause. Il est, à cet égard, judicieux de faire établir un devis permettant de chiffrer le coût de la mise en conformité.

A ce stade, plusieurs options sont envisageables :

  • soit le vendeur s’engage à mettre en conformité l’installation d’assainissement non collectif à ses frais avant la signature de l'acte de vente;
  • soit le vendeur vend en l’état. Après la signature de l’acte authentique de vente, la loi impose à l’acheteur de mettre en conformité l’installation individuelle et ce dans un délai d’un an. Souvent dans cette hypothèse, l’acquéreur a un argument de poids pour négocier le prix d’achat du bien. 

Loi climat : les nouvelles informations à transmettre aux SPANC en cas de vente

Afin de renforcer l'efficacité de cette obligation de mise aux normes pesant sur l’acheteur, après la vente, la loi climat institue une nouvelle obligation d’information pesant sur les notaires.

En effet, la loi Climat impose au notaire intervenu à la vente, depuis le 1er juillet 2022, de transmettre aux SPANC les informations nécessaires à l'identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l'acquéreur de ce bien. Cette information doit être transmise par tout moyen, même dématérialisé. Cette communication n’ayant qu’un caractère informatif, aucune sanction n'est prévue à ce jour.

Selon le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, l’objectif est de permettre aux SPANC “d’agir plus rapidement auprès des nouveaux propriétaires dont les logements sont équipés d'une installation non conforme”.

Et en dehors de la vente, quelles sont les obligations générales liées au contrôle de l'assainissement non collectif ?

En dehors de toute hypothèse de vente, un contrôle périodique est aussi obligatoire. La loi prévoit en effet que pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, la commune doit assurer le contrôle des installations d'assainissement non collectif. Cette mission consiste :

1° Dans le cas des installations neuves ou à réhabiliter, en un examen préalable de la conception joint, s'il y a lieu, à tout dépôt de demande de permis de construire ou d'aménager et en une vérification de l'exécution. A l'issue du contrôle, la commune établit un document qui évalue la conformité de l'installation au regard des prescriptions réglementaires ;

2° Dans le cas des autres installations, en une vérification du fonctionnement et de l'entretien. A l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement.

Les communes déterminent librement la date à laquelle elles procèdent à ces contrôles. Toutefois, le premier contrôle aurait dû intervenir au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder dix ans.

Dans ces cas-là, le propriétaire doit procéder aux travaux prescrits par le document établi à l'issue du contrôle et ce dans un délai de quatre ans suivant la notification de ce document

A défaut de mise en conformité dans ce délai, des sanctions sont prévues. Le propriétaire est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement, si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire. Cette astreinte peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 400 %.

 

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Références juridiques

  • Article 63 de Loi climat et résilience n°2021-1104 du 22 août 2021
  • Article L1331-11-1 du code la santé publique
  • Article L.1331-1-1 du code de la santé publique
  • Article L.1331-8 du code de la santé publique
  • Article L.2224-8 du code général des collectivités territoriales
  • Article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation
  • Réponse du Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, JO Sénat 29 septembre 2022, p 4667, à la question n°00462
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