Tout savoir sur l'achat en viager

Un contrat aléatoire

La vente moyennant rente viagère comporte un aléa, lié à la durée de vie du crédirentier. En effet, l’acheteur ne sait pas, au moment de la conclusion du contrat, quel prix il acquittera au final.

Si l’aléa n’est pas présent, la vente n’est pas valable. Elle pourra être annulée. Tel est le cas, notamment, selon la loi, si le crédirentier est décédé avant la signature de l’acte authentique de vente, ou encore s’il décède, dans les vingt jours qui suivent la vente, d’une maladie dont il était atteint au jour de l’acte authentique de vente.

La vente est également nulle lorsque l’acheteur savait, le jour de la vente, que le vendeur était atteint d’une maladie incurable et que son décès était imminent, même si le décès est intervenu plus de vingt jours après la vente.

Enfin, la vente ne comporte pas d’aléa lorsque le prix est déterminé lors de la vente, ou lorsqu’une faible partie du prix, seulement, fait l’objet d’une rente viagère.

 

Viager libre, viager occupé

La vente moyennant rente viagère peut concerner un viager libre ou un viager occupé.

Lorsque le viager est « libre », la pleine propriété est transmise à l’acheteur, qui peut emménager dans le bien ou le mettre en location, comme dans une vente « classique ».  

Lorsque le viager est « occupé », le vendeur reste en possession du bien. Le viager occupé recouvre deux modalités :

1. Le vendeur se réserve l’usufruit du bien. Il peut alors habiter dans le bien, ou le mettre en location, s’il ne l’occupe pas lui-même.
1. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation : ce diminutif de l’usufruit permet au vendeur, ou à d’autres personnes désignées comme crédirentier, d’occuper le bien. Mais il ne peut pas mettre le bien en location.  Lorsqu’il quitte le logement, son droit s’éteint.

Bien évidemment, le prix de vente d’un viager libre sera plus élevé que celui d’un viager occupé, l’acheteur pouvant immédiatement entrer en possession du bien.

 

Le prix : bouquet et rente

Le prix de vente est fixé en fonction de la valeur vénale du bien, du caractère libre ou occupé du viager, et de l’âge du ou des crédirentiers. Le prix doit être réel et sérieux, comme pour toute vente.

En règle générale, l’acquéreur paie une somme, appelée bouquet, à la signature de l’acte authentique de vente. Et il acquitte ensuite une rente mensuelle, semestrielle, annuelle… selon le cas. Le montant de la rente dépend tout à la fois de l’existence et du montant du bouquet, et de l’espérance de vie du ou des bénéficiaires de la rente. Ce calcul est effectué par un professionnel (agent immobilier, notaire…) en fonction de tables éditées par les compagnies d’assurance.

La rente est versée durant toute la vie des personnes sur la tête desquelles elle est constituée : c’est une rente viagère. Le prix définitif du bien (bouquet + rente) est donc aléatoire, puisqu’il est lié à la durée de la vie de son ou ses bénéficiaires.

 

L’évolution du montant de la rente

Le contrat de vente peut prévoir une indexation de la rente viagère. En pratique, on constate que l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE est souvent utilisé pour réviser la rente annuellement.

La loi corrige les effets de l’écoulement du temps : ainsi, une rente viagère fixe peut être majorée en fonction d’un taux qui est publié chaque année par arrêté. Cependant, la rente doit rester corrélée au prix du bien immobilier qui a été vendu : le débirentier peut obtenir que cette majoration ne soit pas appliquée s’il démontre que l’augmentation aura pour effet de porter le prix du bien immobilier à un montant supérieur à sa valeur.

 

Le crédirentier : une ou plusieurs têtes

La rente viagère est constituée au profit d’une ou de plusieurs personnes, on dit qu’elle est constituée sur une ou plusieurs têtes. La rente repose sur la tête du crédirentier et, s’il le souhaite, de son conjoint ou d’une ou de plusieurs autres personnes. Elle peut également être constituée au bénéfice d’une autre personne que le crédirentier.

 

La sécurisation au bénéfice du crédirentier

Le contrat de vente moyennant rente viagère peut contenir une clause résolutoire, qui permet au crédirentier d’obtenir la résolution de la vente si la rente n’est pas payée. La clause résolutoire peut soit opérer de plein droit, après une mise en demeure adressée au débirentier et qui sera restée sans effet, soit nécessiter une décision de justice, selon la façon dont elle est rédigée.

 

La revente du bien

L’acquéreur du bien, qui est également débirentier, peut souhaiter le revendre. Le crédirentier n’a pas, en théorie, à consentir à la cession du bien à un nouvel acquéreur. Mais, en pratique, l’accord du crédirentier sera sollicité. En effet, c’est le débirentier qui demeure tenu du paiement de la rente envers le crédirentier, même s’il vend le bien. Et s’il venait à ne pas verser la rente, le sous-acquéreur pourrait perdre le bien, à la demande du débirentier, qui dispose de garanties (hypothèque, clause résolutoire…).En pratique, l’accord et l’intervention du crédirentier sont donc nécessaires afin d’assurer la sécurité du sous-acquéreur après la vente.

 

Article rédigé le 29 mai 2017