Servitude de passage : que dit la loi ?

Définition d'une servitude de passage 

Une servitude de passage est un droit d'accès qui permet à une personne de traverser un autre terrain pour accéder à sa propriété. Ce droit de servitude, également appelé droit de passage est généralement établi pour permettre l'accès à une propriété enclavée ou à un lieu d'intérêt public. Elle est établie par un acte authentique notarié et elle est enregistrée au service de l'urbanisme pour figurer sur le plan cadastral. Les termes et conditions de la servitude de passage sont fixés dans l'acte notarié

Comment mettre en place une servitude de passage ?

Lorsqu'une propriété est complètement enclavée, c’est-à-dire qu’elle ne dispose d’aucune issue sur une voie publique, le droit de passage ou servitude de passage est acquis par le propriétaire qui en a besoin.
Pour prétendre à une servitude de passage, des conditions s’appliquent pour le propriétaire du bien enclavé :

• Il doit impérativement choisir le chemin le plus court.
• Son passage doit engendrer le moins de dommages possible.
• Il doit verser une indemnité de passage au propriétaire du terrain traversé.

Si la propriété n’est pas enclavée, mais seulement difficile d’accès, l’accord du propriétaire du terrain à traverser est indispensable.
Pour mettre en place une servitude de passage pour votre bien immobilier, vous pouvez suivre ces étapes :

1. Contactez le propriétaire. Le propriétaire du terrain qui sera traversé par la servitude doit être averti pour discuter des conditions de la servitude de passage. Il est important de rédiger un acte notarié pour définir légalement la servitude de passage. 
2. Prenez un rendez-vous chez un notaire. Une fois les différentes parties informées, l'acte doit se rédiger chez le notaire. Il s'assure que toutes les formalités juridiques sont inscrites et que la servitude respecte le plan local d'urbanisme.
3. Faites enregistrer l'acte notarié. Dès lors qu'un acte est signé, il est important de l'enregistrer pour être opposable aux tiers. Il s'agit d'une mesure préventive visant à éviter la falsification de documents publics ou privés.

En cas d'échec d'accord à l'amiable entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant (terrain voisin), le tribunal peut être saisi pour régler le litige.
Si le juge accorde un droit de passage au propriétaire du fonds enclavé, le montant de l'indemnité pour la gêne occasionnée du droit de passage sera alors fixé le tribunal.

Exemple de lettre d'acte de servitude de passage en immobilier

[Entête de votre adresse]

Le [Date] à [Ville].

Objet : Demande de droit de servitude de passage.

Madame/Monsieur [Nom du propriétaire du terrain du fonds servant],
Je vous sollicite pour vous demander une servitude de passage sur votre terrain [Numéro de Parcelle ici] afin de pouvoir accéder à ma propriété située à [adresse de votre propriété].
L'accès à ma propriété est difficile et très restreint. Je sollicite donc votre bienveillance pour m’accorder un droit de passage sur votre terrain, comprenant une largeur de [x mètres]et de longueur de [x mètres]. 
Je tiens à souligner que je suis prêt à payer une compensation financière pour l'utilisation de cette servitude de passage, comprenant le dédommagement et les coûts associés à l'entretien de la servitude accordée.
Je suis convaincu(e) que nous pourrons trouver une solution amiable à cette situation.
Dans l'attente de votre réponse,
je vous prie de croire, Madame/Monsieur [Nom du propriétaire du terrain], en l'expression de mes salutations distinguées.
Cordialement, [votre nom et prénom]

[Votre signature]

Il est également utile d’indiquer précisément qui est autorisé à utiliser la servitude, comment le passage est autorisé (en voiture, à pied...), et autres détails afin de faciliter la gestion des éventuels litiges et d’éviter ainsi les conflits de voisinage qui peuvent en découler. Clairement fixées, les règles permettent d’entretenir un bon voisinage.

Veuillez noter que cette lettre est un modèle. Laforêt France ne peut être tenu pour responsable des éventuels manquements ou erreurs.

Les caractéristiques d’une servitude de passage

Quelles sont les différentes formes de servitudes ? 

On distingue plusieurs catégories de servitudes. Les servitudes continues des servitudes discontinues.

• Les servitudes continues sont des types de servitudes dont l'utilisation peut se faire de manière continue, sans nécessiter d'intervention humaine. C'est le cas notamment des canalisations d'eau potable, du tout-à-l'égout, des câbles électriques.
• Les servitudes discontinues sont des types de servitudes qui nécessitent l’intervention de l’homme. C'est le cas notamment du droit de passage.

L’article 689 du Code civil distingue aussi les notions de servitude apparentes et non apparentes. Comme son nom l’indique, la servitude apparente est visible, comme un pylône électrique. 
La servitude quant à elle est non apparente est invisible, comme une interdiction de construire.

Quelle est la durée d’une servitude de passage ?

La servitude de passage peut s’acquérir avec la prescription acquisitive appelée également prescription trentenaire qui doit respecter une durée de 30 ans.

Le droit de passage prend fin lorsque :

• Le terrain n’est plus enclavé ou que son accès à la voie publique a été amélioré.
• Le terrain bénéficiant de la servitude et celui qui la subit sont réunis.
• Le propriétaire du fonds qui en bénéficiait y renonce.
• La confusion entre les fonds servants et dominants.
• Par le non-usage pendant 30 ans.

Un tribunal judiciaire peut être saisi pour constater la fin d'un droit de passage.

Terrain enclavé et droit de passage sur fonds servant et fonds dominant

Par définition, un terrain enclavé est un terrain qui n'a pas d'accès direct à la voie publique. Il est entouré de différentes propriétés. 
Dans le cas d'un terrain dit "enclavé", le propriétaire du terrain du fonds dominant (terrain enclavé) possède un droit de passage obligatoire sur le terrain du fonds servant (terrain voisin). Le droit de passage s'applique sur le terrain le plus proche de la voie publique.

Selon l'article 701 du Code civil concernant le droit de passage, "Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée".

Le droit de passage pour les canalisations

Eau potable, tout à l'égout, électricité, le droit de passage s'applique également aux commodités. La servitude de passage des canalisations entraîne également le versement par le propriétaire bénéficiaire d’une indemnité de servitude pour passage de canalisation, à fixer à l’amiable par les parties ou par l’intermédiaire d’un juge. Les canalisations restent la propriété du bénéficiaire. Par conséquent, c’est à lui de se charger des travaux d’entretien le cas échéant, sans dévaloriser le terrain où elles sont enterrées.

Qui doit faire l'entretien d'une servitude de passage ? 

L'entretien d'une servitude de passage doit être effectué par le propriétaire du fonds dominant. 
Si la servitude de passage est utilisée par les propriétaires des fonds dominants et servants, les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.

La convention de servitude peut inscrire le propriétaire du fonds qui doit effectuer l'entretien du passage.

Quels travaux sont autorisés sur une servitude de passage ? 

Seuls les travaux indispensables à la servitude sont autorisés (rebouchage des nids-de-poule, évolution des commodités, sécurisation du passage). 
Les autres travaux nécessitent l'autorisation explicite du propriétaire du fonds servant.