Les diagnostics obligatoires avant de vendre ou de louer un bien

La vente comme la location d'un bien immobilier sont conditionnées par la réalisation préalable de diagnostics obligatoires définis par la loi. Le vendeur et le bailleur se doivent en effet de constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) dont le but est d'informer et de protéger les acheteurs et locataires.

Le Diagnostic de Performance Énergétique

Sa finalité est d'analyser la performance énergétique du logement afin de classer sa consommation énergétique de A à G selon qu’il est plus ou moins énergivore.

Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative mais est, néanmoins, accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il doit être fourni obligatoirement lors de la vente du bien et annexé au bail en cas de location.

Sa durée de validité est de 10 ans.

 

Le Diagnostic Plomb

Il doit être produit pour la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, époque durant laquelle il était largement utilisé dans les peintures.

Dans le cadre de la vente, il est valable 1 an en cas de détection de plomb sinon sa validité est permanente.

Depuis 2008, il doit également être joint à tout nouveau contrat de location d'immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. En location, il est valable 6 ans.

Un appareillage technique quantifie le plomb présent dans les murs, les plinthes, les menuiseries. Si le taux s'avère trop élevé, la préfecture peut contraindre le vendeur à effectuer des travaux de remise aux normes.

 

Le Diagnostic amiante

L'amiante, particulièrement nocive pour la santé, était encore très employée en isolation il y a encore peu de temps.

Les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 doivent produire lors de la vente du bien, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Les propriétaires bailleurs ont, quant à eux, l’obligation de constituer depuis le 1^er janvier 2013 un dossier amiante parties privatives pour chaque logement loué, ou à louer dans un immeuble collectif d’habitation.

Il n’a pas à être annexé au bail lors de sa conclusion mais seulement à être tenu à la disposition des locataires, des occupants ainsi qu’aux entreprises de travaux.

 

Le Diagnostic Assainissement

Lors de la signature de la promesse de vente d’un bien à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit annexer un diagnostic assainissement.

Ce document constitue le rapport établi à l’issue du contrôle de l’installation individuelle de traitement des eaux usées.

Il a pour finalité d'attester du fait que les installations de traitement des eaux usées n'étant pas raccordées au tout-à-l'égout sont en bon état, et ne représentent aucun risque pour l'environnement. Pour sa réalisation, le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) est le seul interlocuteur.

En cas de non-conformité de l’assainissement, l’acquéreur devra effectuer les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an à compter de la vente du bien.

 

Le Diagnostic ERNMT

L’Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT) est obligatoire pour les biens situés dans une zone sismique ou exposé aux risques naturels ou technologiques, couverte par un PPRN ou PPRNT prescrit ou approuvé.

Il vise à informer l'acheteur et le locataire des éventuels risques auxquels le logement est exposé.

Ils sont principalement de deux ordres : naturels (inondations, séisme, remontée de nappe phréatique, incendie…) et technologiques (explosion d'usine, rupture de barrage, émanations toxiques…).

Cette information obligatoire concerne tous les types de biens immobiliers, terrains et bâtiments, quel qu’en soit l’usage, notamment terrain à bâtir, maisons et appartements.

Cela concerne également toutes les formes de vente et de locations, y compris les ventes sur plan, ou les locations meublées ou saisonnières.

Il doit être annexé à la promesse de vente ou intégré au dossier de diagnostic technique annexé au bail.

Il est valable 6 mois.

 

Le Diagnostic Termites

Il porte sur les immeubles bâtis (peu importe l’affectation de l’immeuble : habitation, professionnel, commercial…) situés dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral.

La mairie peut indiquer au propriétaire si son bien entre dans la mesure.

Seul un expert diagnostiqueur peut le réaliser

L’état parasitaire doit être annexé au stade du compromis ou de la promesse de vente.

Sa durée de validité est de 6 mois.

 

Gaz naturel

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit produire, à la signature de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Sa durée de validité est de 3 ans.

En matière de location, la loi ALUR a ajouté un nouveau diagnostic obligatoire au dossier de Diagnostic Technique devant être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Ainsi un état de l’installation intérieure de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Un décret en Conseil d’Etat en définira les modalités d’application ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi ALUR.

 

La surface au sol

Plus connu sous le nom de loi Carrez, ce diagnostic oblige tout vendeur d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété à effectuer ou faire effectuer un calcul précis de la superficie totale.

La superficie « loi Carrez » est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier,
gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage : les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2.

Le recours à un expert est vivement conseillé car, en cas d'erreur de plus de 5 %, l'acheteur est en droit de demander une baisse du prix de vente.

En matière de location à usage de résidence principale, la loi au bailleur de mentionner la superficie habitable dans le bail.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le locataire pourra exiger une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté si la surface habitable réelle du logement s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail.

 

Installations électriques

Il s’agit d’un état de l’installation électrique en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

L'état n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Il ne concerne que le logement et ses dépendances.

Lorsque le bien vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état ne porte que sur les parties privatives du lot.

Cet état doit être transmis au stade de la signature de l’avant contrat de vente.

Il n’est  qu’informatif et n’entraîne aucune obligation de travaux à charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Le diagnostic est valable 3 ans.

En matière de location, la loi ALUR a ajouté l’état de l’installation électricité au dossier de Diagnostic Technique devant être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Son objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Un décret en Conseil d’Etat en définira les modalités d’application ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi ALUR ;

Autant de diagnostics qu'il sera préférable de faire réaliser par des experts diagnostiqueurs.