Les conditions générales du congé
Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail. Une exception existe pour l’assistance publique-hôpitaux de Paris et de Marseille, et les hospices civils de Lyon, qui peuvent reprendre le logement à tout moment, avec un préavis de 6 mois (qui peut être à envoyer par lettre recommandée), pour le faire occuper par un membre de leur personnel.
Hors de ce cas particulier, le bailleur a l’obligation de motiver son refus de renouvellement, en indiquant dans son congé l’un des 3 motifs prévus par la loi :
• Il a pris la décision reprendre le logement, pour y loger ou pour le faire occuper par un proche,
• Il souhaite vendre le logement,
• Il invoque un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant : le locataire qui ne respecte pas ses obligations (impayés, troubles de voisinage…) s’expose ainsi à une non reconduction du bail.
Le bailleur qui délivre un congé, en invoquant frauduleusement sa décision de reprendre ou de vendre le logement, encourt une amende pénale de 6 000 € pour une personne physique, et de 30 000 € pour une personne morale.
Il est préférable de faire signifier le congé par un huissier, afin d’éviter toute mauvaise surprise, notamment quant à son contenu : le congé comporte en effet des mentions légales obligatoires. Et, pour un logement loué vide, le congé pour vendre ou pour reprise doit être accompagné d’une notice dont le contenu est défini par arrêté.
En location meublée
Lorsque le locataire est étudiant, il est possible de conclure un bail de 9 mois. Dans ce cas, le contrat cesse automatiquement au terme convenu, sans que le bailleur ait à donner congé.
Au-delà de cette hypothèse particulière, le bail est conclu pour une durée minimale d’un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois, avant le terme du bail.
En location non meublée
Le bail est signé pour une durée minimale de 3 ans, voire de 6 années lorsque le bailleur est une personne morale. Le délai de préavis applicable au congé, visant à informer le bailleur du départ du locataire, est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur (une lettre recommandée peut être envoyé ou bien en main propre avec avis de reception) : le congé est donc impérativement délivré 6 mois avant le terme du bail.
La loi Alur a introduit des restrictions lorsque le bien a été acheté avec le locataire en place, au cours du bail. Ainsi :
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.
• lorsque la fin du bail en cours intervient moins de 3 ans après l'achat, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
• lorsque la fin du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise, donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours, ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date de l’acte authentique d’achat.
Le congé pour reprise
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le congé précise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre ce bénéficiaire et le bailleur. Le logement ne peut être repris que pour le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Pour les juges, la reprise du logement s’effectue nécessairement pour en faire la résidence principale du bénéficiaire.
Le congé pour vendre
Lorsque le logement est loué non meublé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, sauf lorsque le propriétaire vend le bien à un parent jusqu'au 3e degré inclus (neveu, oncle…), et à la condition que cet acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale de 2 ans.
Le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, et dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle notification est adressée au locataire. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois.
Le locataire qui accepte l'offre de vente dispose d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. S’il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.
La protection du locataire âgé
La loi organise une protection pour le locataire âgé et disposant de faibles ressources.
Le bailleur a l’obligation de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques précises lorsque :
• le locataire est âgé de plus de 65 ans et a des ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.
• le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement dans le logement, et remplissant la condition de ressources précitée, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés : il suffit que le bailleur remplisse l’une des conditions, alors que ces mêmes conditions sont cumulatives pour le locataire.
