Comment faire l'estimation d'un local commercial ?

3 critères pour estimer le prix d'un local commercial

Pour effectuer l'estimation de la valeur de votre local commercial, trois critères fondamentaux doivent être examinés avec la plus grande attention :

• L'emplacement : C'est le critère numéro 1, et pour cause, il influence directement la fréquentation et, par extension, le potentiel de rentabilité de votre local. Un emplacement de premier choix, que ce soit dans une rue commerçante, à proximité d'un carrefour stratégique ou au sein d'un quartier en plein essor, justifie d'une valeur supérieure.

• La superficie : La taille de votre local, ainsi que sa capacité à être réaménagé pour répondre aux besoins spécifiques de différents commerces, joue un rôle prépondérant. Un espace vaste et modulable est souvent synonyme de polyvalence et d'attractivité, ce qui se répercute positivement sur l'estimation.

• L'accessibilité : L'accessibilité est un critère fondamental dans l'estimation d'un local commercial car elle influence directement le potentiel de fréquentation du lieu. L'accessibilité englobe plusieurs aspects : la proximité des transports en commun, la facilité de stationnement avec un parking, la présence de voies importantes à proximité, et même l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR).

Ces trois critères, lorsqu'ils sont correctement évalués, vous fourniront une base solide pour une estimation réaliste et précise, vous permettant de positionner votre bien de manière compétitive sur le marché immobilier commercial.

Comment calculer la rentabilité d’un local commercial ?

Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute d'un local commercial représente le pourcentage de revenus qu'un propriétaire perçoit par rapport à la valeur de son bien. C'est un indicateur financier qui met en relation le loyer annuel total perçu avec la valeur du local. Cette donnée, exprimée en pourcentage, permet d'évaluer la performance économique du bien sans prendre en compte les charges et les coûts de gestion qui influencent la rentabilité nette.

Le revenu annuel : Il s'agit de la somme des loyers que vous percevez sur une année complète. Attention, il ne faut pas négliger les périodes de vacance locative (les moments où le local n'est pas loué), qui peuvent impacter votre calcul.

Le prix d'achat ou la valeur actuelle du local : Il s'agit du coût d'achat de votre propriété ou, dans le cas où vous n'en êtes pas le propriétaire, du prix actuel auquel vous pourriez l'acquérir.

La formule de la rentabilité brute est relativement simple : si votre local génère 20 000 euros de loyer par an et que sa valeur est de 200 000 euros, votre rentabilité brute sera de (20 000 / 200 000) * 100, soit 10 %.

La rentabilité d'un bien dépend de nombreux facteurs (travaux, charges de copropriété, taxe foncière...). Bénéficiez des meilleurs conseils pour améliorer la rentabilité de votre investissement en contactant une agence immobilière Laforêt.

Calcul de la rentabilité net

À l'inverse de la rentabilité brute, la rentabilité nette d'un local commercial tient compte de l'ensemble des charges et des frais de gestion qui sont imputés au propriétaire. Elle se calcule en soustrayant toutes les dépenses nécessaires à l'entretien et à l'exploitation du bien du revenu annuel des loyers. Ce chiffre, également exprimé en pourcentage, offre une perspective plus précise et réaliste de ce que le propriétaire peut réellement espérer gagner, car il reflète le bénéfice net, une fois toutes les obligations financières honorées.

Par exemple, si votre local génère 20 000 euros de loyer annuel et que les charges s'élèvent à 5 000 euros, votre revenu net sera de 15 000 euros. Si la valeur du local est de 200 000 euros, la rentabilité nette sera de (15 000 / 200 000) * 100, ce qui donne 7,5 %.

Pourquoi estimer par un agent immobilier plutôt qu'en ligne ?

Opter pour une estimation par un agent immobilier plutôt qu'en ligne peut faire toute la différence, surtout dans le cadre spécifique d'un local commercial. En effet, l'agent immobilier possède une connaissance approfondie du marché local, une expertise qui ne se limite pas qu'au bien, mais qui englobe une multitude de facteurs qualitatifs essentiels.

Un agent immobilier expérimenté saura évaluer l'impact de la localisation sur la valeur du bien. Il prendra en compte le flux de passants, la visibilité du local, la présence de commerces complémentaires ou concurrents, ainsi que le dynamisme économique du quartier. Ces éléments sont difficiles à quantifier précisément pour un outil en ligne, qui se baserait principalement sur des données générales et des algorithmes.

De plus, l'accessibilité est un facteur crucial pour un local commercial. Que ce soit en termes de transports en commun, de disponibilités de stationnement ou de la connectivité avec les axes routiers principaux, un agent immobilier évaluera la facilité d'accès pour les clients. Ces détails, souvent négligés par les évaluations en ligne, peuvent pourtant influencer grandement la valeur d'un bien.

L'estimation est gratuite si vous passez par Laforêt.

Local commercial : quelles différences entre murs commerciaux et fonds de commerce ?

Les murs commerciaux et le fonds de commerce représentent deux concepts bien distincts dans le monde de l'immobilier commercial. En effet, lorsque l'on parle des murs, on fait référence à la propriété physique du local commercial, c'est-à-dire l'immobilier en tant que tel. Investir dans les murs commerciaux signifie que vous achetez un bien immobilier qui peut être loué à une entreprise ou à un commerçant. Le fonds de commerce quant à lui désigne l'ensemble des éléments corporels et incorporels permettant d'exercer une activité commerciale. Cela inclut, par exemple, la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, le matériel et l'équipement nécessaire à l'activité, et parfois, dans certains cas, les stocks de marchandises. Contrairement aux murs commerciaux, l'estimation du fonds de commerce prend en compte d'autres paramètres comme le bilan, le compte de résultat et le tableau de flux de trésorerie de l'entreprise.

En résumé, les murs commerciaux sont centrés sur bien physique tandis que le fonds de commerce est axé sur l'exploitation d'une activité commerciale.