Comment faire estimer le prix d'une partie commune ?

Qu'est-ce qu'une partie commune ?

Les parties communes en copropriété sont les espaces dédiés à l'usage et à la jouissance de tous les copropriétaires. Elles sont définies par la loi et peuvent être précisées dans le règlement de copropriété. Il peut s'agir du sol, des cours, parcs et jardins, des voies d'accès, du gros œuvre des bâtiments, etc. De plus, une partie commune peut être à usage privatif, ce qui signifie qu'elle est protégée par le droit à la vie privée et par le principe d'inviolabilité du domicile, mais ne constitue pas un droit de propriété pour le copropriétaire qui l'utilise.

Un copropriétaire peut envisager d'acquérir une partie commune pour diverses raisons, comme agrandir son logement. Cependant, cette procédure requiert une bonne compréhension des règles et des obligations qui régissent la copropriété.

L'achat d'une partie commune doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires et le prix d'achat est un élément clé de la réussite du projet. Il n'existe pas de règle définie pour estimer ce prix, d'où l'importance de faire appel à un professionnel immobilier pour une estimation juste et équilibrée.

Les différents types de parties communes

Les parties communes générales

Les parties communes générales regroupent les éléments de la copropriété auxquels tous les copropriétaires ont accès et peuvent jouir. Cela inclut par exemple, le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers, le hall d'entrée, les ascenseurs, les locaux d'ordures ménagères, les réseaux de distribution d'eau et d'électricité, etc. Chaque copropriétaire contribue aux frais d'entretien de ces espaces en fonction de ses tantièmes de copropriété. L'achat d'une partie commune générale peut être envisagé pour diverses raisons comme l'extension d'un logement privatif ou la création d'un nouvel espace de rangement.

Les parties communes spéciales

Les parties communes spéciales sont des espaces de la copropriété qui, contrairement aux parties communes générales, ne sont accessibles qu'à certains copropriétaires et non à tous. Ces parties peuvent être définies par le règlement de copropriété et sont réglementées par la loi. Elles peuvent inclure des éléments tels que les toilettes d'un étage spécifique d'un immeuble, réservés uniquement aux copropriétaires de cet étage.

Les charges liées à ces parties communes spéciales sont généralement supportées uniquement par les copropriétaires qui ont accès à ces espaces. L'achat d'une partie commune spéciale suit une procédure similaire à celle des parties communes générales, mais le prix de vente doit être réparti uniquement entre les titulaires de cette partie.

Il est à noter que les copropriétés disposant de parties communes spéciales sont plutôt rares.

Les parties communes à jouissance privative

Les parties communes à jouissance privative sont des espaces de la copropriété attribués à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il peut s'agir de jardins, de cours, de balcons, de toits-terrasses, accessibles soit par des parties privatives, soit par des parties communes.

Bien qu'elles soient à l'usage exclusif d'un copropriétaire, ces parties restent la propriété de tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est transmis avec le lot lui-même et ne peut être renoncé par des conventions particulières.

La valeur de ces parties communes à jouissance privative tient compte du droit d'usage exclusif. Par exemple, si la valeur de référence est de 6 000 €/m², une décote de 50 à 70 % peut être mise en œuvre.

Pour l'acquisition de ces parties, le prix d'achat doit être déterminé et obtenir l'approbation de l'assemblée générale. Il n'existe pas de règle particulière pour l'évaluation de ce prix.

 

Achat d'une partie commune : ce qu'il faut savoir

La procédure d'achat d'une partie commune

L'achat d'une partie commune en copropriété débute par une demande officielle du copropriétaire intéressé. Cette demande doit ensuite être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Durant cette assemblée, la proposition d'achat devra obtenir l'approbation de la majorité des voix des copropriétaires.

Il est essentiel de noter que le copropriétaire demandeur doit rédiger une résolution complète. Cette résolution doit préciser plusieurs éléments comme la clé de répartition, l'identification des parties concernées et le prix proposé pour l'achat. Dans certains cas, l'achat d'une partie commune peut entraîner la création d'un lot privatif affecté de tantièmes.

Pour fixer le prix de la partie commune à acheter, plusieurs facteurs sont pris en compte tels que le prix du mètre carré dans le quartier de l'immeuble, la superficie, la configuration et la situation de l'espace à annexer. Une fois ces facteurs considérés, le prix de la transaction est établi.

Les avantages de l'achat d'une partie commune

L'acquisition d'une partie commune offre plusieurs avantages pour le copropriétaire. Tout d'abord, elle permet d'agrandir son espace privé, ce qui peut augmenter la valeur vénale du bien. De plus, l'achat peut donner lieu à une modification de la répartition des charges de copropriété, en fonction des tantièmes affectés à la partie commune acquise. Cette opération peut également être une opportunité pour le copropriétaire de valoriser un espace sous-utilisé ou délaissé en réalisant des travaux de transformation ou de valorisation.

Enfin, l'achat d'une partie commune peut générer un bénéfice en cas de revente du bien. En effet, l'acquisition d'une partie commune peut constituer un argument de vente important pour des acquéreurs potentiels.

Règles de répartition de la vente d'une partie commune

Lorsqu'une partie commune est vendue, le prix de vente est réparti entre les copropriétaires. Cette répartition doit se faire en tenant compte de la quote-part de chaque copropriétaire dans l'ensemble des parties communes. Ainsi, si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, la répartition ne doit pas se faire en divisant simplement le prix de vente par le nombre de bâtiments mais doit s'opérer proportionnellement à la quotité afférente à chaque lot.

Il n'existe aucune règle spécifique régissant la répartition du prix de vente d'une partie commune. Cependant, de manière générale, la répartition doit respecter les principes suivants :

• Équité : Chaque copropriétaire doit recevoir une part du prix de vente proportionnelle à sa quote-part dans les parties communes.
• Transparence : La méthode de répartition doit être claire et compréhensible par tous les copropriétaires.
• Simplicité : La méthode de répartition doit être facile à mettre en œuvre, de préférence sans nécessiter l'intervention d'un expert.

Ces principes doivent guider la décision de l'assemblée générale des copropriétaires lors de la vente d'une partie commune. Il peut être judicieux de faire appel à un professionnel pour aider à déterminer la répartition la plus juste et équilibrée du prix de vente.

Documents obligatoires en cas de vente d’un bien en copropriété

Vous trouverez ci-dessous une fiche récapitulative des documents obligatoires en cas de vente d’un bien en copropriété.

Estimation du prix d'une partie commune : critères et méthodes

Les critères à prendre en compte pour l'estimation

L'estimation du prix d'une partie commune nécessite de prendre en compte plusieurs critères.

• La superficie de la partie commune : Plus la partie commune est grande, plus son prix sera élevé.

• La localisation de l'immeuble : Le prix du mètre carré varie en fonction de la localisation de l'immeuble.

• L'usage de la partie commune : Si la partie commune est à usage privatif, une décote peut être appliquée sur le prix.

• La destination de l'immeuble : Selon l'usage de l'immeuble (habitation, commercial, etc.), le prix de la partie commune peut varier.

• Les caractéristiques du bien : La configuration, l'état du bien, ou encore la plus-value que peut générer l’ajout de la partie commune au logement sont des facteurs à prendre en compte.

• L'existence d'un projet de modification du règlement de copropriété : Si le rachat de la partie commune entraîne une modification du règlement de copropriété, cela peut impacter le prix.

Méthodes d'estimation du prix d'une partie commune

Il existe différentes méthodes pour estimer le prix d'une partie commune, toutes visant à obtenir une évaluation la plus précise possible.

• La comparaison de cessions similaires : cette méthode consiste à rechercher des mêmes ventes et à appliquer une décote en fonction du droit d'usage exclusif dont bénéficie le copropriétaire acquéreur.
• L'évaluation par un agent immobilier : pour une estimation plus précise et professionnelle, l'intervention d'une agence immobilière Laforêt est nécessaire. Elle prend en compte le prix du marché, la situation de l'immeuble, l'état du bien et la plus-value potentielle. Que ce soit pour votre maison ou appartement, l'estimation est gratuite chez Laforêt.

Fiscalité liée à la vente d'une partie commune

Lors de la vente d'une partie commune, des implications fiscales sont à prendre en compte. En effet, la plus-value réalisée lors de cette vente est généralement soumise à l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines exceptions peuvent s'appliquer en fonction de la situation du vendeur ou de l'usage de la partie commune. Par ailleurs, la vente peut également avoir des conséquences sur la taxe foncière, qui pourrait être révisée à la hausse suite à l'acquisition. Il est donc essentiel de se renseigner auprès d'un professionnel pour comprendre les implications fiscales liées à la vente d'une partie commune.