Les droits de préemption du locataire

 

La vente d’un logement

Trois situations offrent au locataire un droit de préemption :

• Le congé pour vendre délivré au locataire louant sa résidence principale au moyen d’un bail non meublé,
• La vente « à la découpe » : le propriétaire d’un immeuble contenant plusieurs logements vend au moins un appartement à un acquéreur.
• La vente « en bloc » : lors de la vente, à un unique acquéreur, d’un immeuble comportant plus de 5 logements.

 

Le congé pour vendre

Le bailleur d’un logement, loué non meublé, peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Ce congé est délivré 6 mois au moins avant le terme du bail. Le locataire bénéficie d’un droit de priorité sur l’achat du logement, sauf si le bailleur vend le bien à un parent jusqu'au 3^e degré inclus, sous la condition que ce proche occupe le logement pendant une durée d’au moins 2 ans à compter de l'expiration du délai de préavis.  

Lorsque le bailleur doit proposer au locataire d’acheter le bien, le congé indique, notamment, le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis de 6 mois.

Le locataire peut accepter ou refuser cette offre de vente pendant le délai de 2 mois. S’il garde le silence, il est considéré comme ayant refusé l’offre de vente.

Lorsqu’il a refusé l’offre de vente, si le bailleur souhaite vendre ensuite le bien à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire bénéficie d’une nouvelle offre de vente, valable pendant un mois à compter de sa réception.

 

La vente « en bloc »

Lors de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte d'habitation et professionnel, qui compte plus de 5 logements, la loi offre au locataire un double droit de préemption : sur le logement qu’il occupe, et sur l’immeuble entier.

Ce droit de priorité est écarté, toutefois, dans certaines circonstances :

• lorsque l’acquéreur de l’immeuble s'engage à proroger les baux d'habitation en cours, afin de permettre à chaque locataire de disposer du logement pour une durée de 6 ans, à compter de la signature de l'acte authentique de vente.
• lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au 4^e degré inclus.

S’il n’entre pas dans l’une de ces exceptions, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée, à chacun des locataires, le prix et les conditions de la vente :

• dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble,
• et l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

Différents documents doivent être joints au courrier : un projet de règlement de copropriété, et un dossier de diagnostic technique.

Cette offre de vente est valable pendant 4 mois.

Si le locataire décline cette offre, et que l’un des autres locataires préempte son propre logement, l’immeuble est mis en copropriété. Si le bailleur vend alors les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le locataire se verra notifier une seconde offre de vente, portant sur son local, et valable pendant un mois. S’il ne se porte pas acquéreur, son bail continue avec l’acheteur du bien.

 

La vente « à la découpe »

Le propriétaire d’un bien comportant au moins 2 logements doit proposer au locataire d’acheter par priorité le logement qu’il occupe, lorsqu’il divise ou subdivise son bien immobilier.

Le droit de préemption du locataire est notamment écarté lorsque la vente :

• intervient entre parents ou alliés jusqu'au 4^e degré inclus,
• porte sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel du bâtiment.

Lorsque le locataire bénéficie du droit de préemption, le bailleur lui fait connaître, notamment, par lettre recommandée, le prix et les conditions de la vente projetée, pour le local qu'il occupe. Cette offre est valable 2 mois.

Si le locataire décline l’offre, et dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il notifiera au locataire ces conditions et prix. Cette offre est valable pendant un mois.

Si le locataire n’achète pas le logement, son bail se poursuivra avec l’acquéreur du bien.

 

 

La vente d’un local commercial

Depuis la fin de l’année 2014, le preneur d’un local commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préemption lorsque ses murs sont vendus.

Il ne sera pas prioritaire, néanmoins :

• en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
• lors de la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
• lors de la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

En-dehors de ces cas spécifiques, le propriétaire du local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification indique le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer.

S’il n’achète pas le bien, et dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire bénéficiera d’un nouveau délai d’un mois pour préempter le local.