Revalorisation du loyer : quelles sont les modalités ?

Le montant d’un loyer peut être réévalué en cours de bail. La loi encadre cependant ces modifications : date, indice de revalorisation du loyer, accord du locataire... La majoration du loyer ne peut se faire que sous certaines conditions, que Laforêt vous propose de découvrir pour mieux comprendre le fonctionnement de la revalorisation du loyer, en tant que propriétaire autant que locataire.

Quand revaloriser son loyer ?

En temps normal, la réévaluation du loyer peut avoir lieu une fois par an, à la condition que cela ait été indiqué dans le bail, à une date précise. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut tout de même modifier le montant du loyer d’un logement lorsque le bail arrive à échéance. Cette échéance est calculée à partir de la date de signature du bail.

S’il souhaite procéder à la revalorisation du loyer, depuis la loi Alur, le bailleur est tenu d’en informer expressément le locataire par tout moyen : courrier, email... À noter que la révision du loyer ne peut pas être rétroactive. Le propriétaire dispose d’un an pour appliquer la revalorisation, délai au-delà duquel elle est définitivement perdue.

La réévaluation du loyer n’a rien d’obligatoire et reste un choix du propriétaire, ce qui permet de louer son appartement à un étudiant ou de louer à ses enfants à un loyer stable (mais respectant obligatoirement les prix du marché).

Comment calculer la revalorisation d’un loyer ?

La revalorisation des loyers ne se fait pas au hasard, bien au contraire. Elle suit, en effet, un indice de référence des loyers (IRL), qui est mis à jour chaque trimestre par l’INSEE.

Lorsqu’un propriétaire souhaite majorer son loyer, il doit donc consulter l’indice de revalorisation des loyers qui le concerne en fonction de la période de l’année à laquelle il est autorisé à réaliser cette opération. La définition des trimestres est propre à l’IRL et se répartit comme suit :

·       Avril ;

·       Juillet ;

·       Octobre ;

·       Janvier.

Une fois l’indice connu, on peut calculer le montant du nouveau loyer en suivant la règle de calcul : ancien loyer x nouvel indice ÷ ancien indice.

Les exceptions

Le loyer d’un logement peut tout de même être révisé sans attendre de date anniversaire ou de fin de bail dans un cas particulier : lorsque le propriétaire a fait des travaux dans le logement à ses frais (et à partir d’un certain montant de travaux réalisé). Dans ce cas, le locataire et le propriétaire doivent se mettre d’accord sur le nouveau montant du loyer et l’inscrire dans un avenant au contrat de location. Les travaux concernés ne peuvent être que des travaux d’amélioration de l’habitation et non des travaux de mise aux normes.

La majoration du loyer s’applique dès la fin des travaux. Tous les domiciles ne sont cependant pas soumis à ce système. C’est notamment le cas des logements :

·       Régis par la loi de 1948 ;

·       Conventionnés Anah.

Ces logements obéissent à des règles spécifiques de modération des loyers qui ne suivent pas le même fonctionnement.