loyer impayé : que faire ?

L'impayé de loyer, c'est quoi ?

On parle d'impayés quand le locataire ne paie pas le loyer dû à la date convenue dans le bail.  L’impayé est constitué dès le lendemain de la date prévue pour en faire le versement. Vis-à-vis du bailleur, il y a donc “impayé de loyers” dès le premier jour de retard de paiement.  

Les causes fréquentes de non-paiement

Diverses causes peuvent être à l'origine d’un impayé de loyer. 

Difficultés financières du locataire

Les locataires peuvent rencontrer des problèmes économiques. Ces difficultés peuvent être ponctuelles ou régulières. Toutefois,  la situation financière difficile que peut rencontrer le locataire ne justifie pas pour autant l’impayé.

Problèmes avec le logement

Au-delà des problèmes financiers, les locataires peuvent parfois justifier leurs impayés par l’état du logement:  soit ils estiment que le bien ne répond pas aux critères de décence soit que le bailleur n'exécute pas les travaux et réparations nécessaires au bon état du logement. Il s’agit d’un impayé “sanction” : bien qu’ils n’aient pas le droit de refuser de payer le loyer, ils pensent exercer une pression sur le bailleur pour l’obliger à s’exécuter. 

Conflits entre locataire et propriétaire

Le locataire peut aussi se trouver en conflit avec le bailleur, conflit d’humeur ou conflit lié à des relations conflictuelles quelle qu'en soit la raison. 

Mauvaise foi du locataire

Simplement, il ne faut pas éluder ce cas, certains locataires ne paient pas leur loyer sans motif particulier : le seul motif étant leur mauvaise foi. 

Comment réagir face à un loyer impayé ?

La communication avec le locataire

Face à un impayés, la première des démarches est d’envoyer un courrier de relance souvent en courrier simple. Le locataire, de bonne foi,  qui a “oublié” de payer s ‘exécutera alors. 

Le bailleur peut aussi, lorsque l’impayé est ponctuel, accorder, s’il le souhaite, des délais de paiement : il établira alors avec le locataire un échéancier amiable, qui permet un étalement des sommes dues. 

L'envoi d'une mise en demeure

A défaut de paiement, le bailleur enverra ensuite une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec avis de réception. Si le locataire persiste et ne paie pas, la procédure amiable se poursuit par l’envoi d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice. 

Le recours à un commissaire de justice

Le commissaire de justice déposera au locataire un commandement de payer, faisant mention de  la clause résolutoire du bail. Cette clause prévoit qu’à défaut de paiement dans les 6 semaines suite au commandement, le bail sera résilié de plein droit.  

Dans ce cas, le bailleur, passé ce délai, pourra adresser au locataire un commandement de quitter les lieux. Si le locataire ne part pas volontairement, le bailleur devra engager une action en expulsion. 

L'expulsion du locataire : une solution ultime

Le fait que le locataire ne paie pas après le commandement de payer par commissaire de justice, n’autorise pas pour autant le bailleur à expulser manu militari le locataire. Il doit obtenir du juge une ordonnance d’expulsion.  

La procédure d'expulsion : les différentes étapes

Lorsque le juge ordonne l’expulsion, elle a lieu par un commissaire de justice, qui se rend au domicile de l'occupant. En cas d'absence ou de refus de laisser l’accès, le commissaire de justice établit un procès-verbal de tentative d’expulsion et demande au Préfet le recours à la force publique. En cas de refus du Préfet, la responsabilité de l’Etat peut être engagée pour obtenir une indemnisation. 

Bon à savoir : l’expulsion ne peut pas intervenir pendant la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. 

Comment se prémunir d'un loyer impayé

Pour se prémunir des impayés de loyers potentiels , le bailleur dispose de différentes options. 

Souscrire à une garantie de loyer impayé (GLI) ou un cautionnement

Il peut d'abord souscrire une assurance Garantie de Loyers Impayés (GLI), auprès de tout organisme d’assurance, qui paiera le loyer en lieu et place du locataire et mettra en œuvre la procédure de résiliation du bail. 

Cette assurance n'exonère pas pour autant le locataire du paiement. Si l’assurance assure le versement au bailleur, elle se retourne ensuite contre le locataire débiteur pour obtenir le remboursement des sommes versées. 

Le bailleur peut aussi vouloir faire appel à une caution. La personne qui se porte caution signe un engagement par lequel elle s’engage à payer les loyers en lieu et place du locataire, pendant une certaine durée. 

A noter que le bailleur ne peut pas cumuler la garantie par cautionnement avec la souscription d’une GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. 

Il existe aussi d’autres moyens permettant de se prémunir d’impayés : les locataires peuvent recourir à la garantie VISALE. Cette garantie est réservée aux locataires âgés de 18 à 30 ans ou salariés de plus de 30 ans, sous conditions. 

Faire appel à des professionnels de la gestion locative

Recourir à un professionnel de la gestion locative tel que Laforêt est une solution efficace pour s’assurer du bon suivi de la location. Le gestionnaire s’assure chaque mois du bon paiement des loyers et met en œuvre la procédure nécessaire le cas échéant. En tant que professionnel, il s’assure du bon respect de la procédure et notamment des délais pour agir. 

Il pourra parfaitement informer le bailleur sur les démarches et les recours à envisager qu’il s’agisse dans un premier temps des démarches amiables que dans un second temps des recours judiciaires. 

Peut-on déduire les frais d'avocats et d' huissiers de ses impôts lors d'une procédure d'expulsion ? 

Pour être admises en déduction des revenus fonciers, les dépenses doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges. Elles doivent notamment être engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, être effectivement payées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition et être justifiées. (BOI-RFPI-BASE-20-10).

Dès lors que les conditions susmentionnées sont respectées, les frais de procédure peuvent être déduits des revenus fonciers.

Par frais de procédure, il convient d'entendre notamment les frais supportés par un propriétaire ou par son mandataire :

• Pour le règlement de différends, soit avec son locataire (paiement de loyers ; fixation ou révision des loyers ; non-observation des clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou prestataire (instance contre l'entrepreneur qui a construit l'immeuble ou réalisé des travaux).
• Pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l'immeuble donné en location (limite de propriété, etc.).

Les frais concernés sont notamment les honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert. (BOI-RFPI-BASE-20-10).

 

Références juridiques :

Articles 7 et  22-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution.