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Article rédigé par un cabinet juridique partenaire de Laforêt.
Face à la difficulté de se loger, il peut être tentant de se présenter sous son meilleur jour auprès d’un bailleur, d’enjoliver peut être sa situation voire dans le pire des cas falsifier son dossier de candidature. Cette pratique de plus en plus courante n’est toutefois pas sans risque.
Falsifier un document consiste à en modifier le contenu dans le but de tromper la personne à qui il est destiné. Falsifier son dossier de location consiste donc pour un candidat locataire à modifier les documents qu’il remet au bailleur voire à en créer de toutes pièces, pour augmenter ses chances d’obtenir le logement.
Le risque pour le bailleur est d'accepter un candidat locataire qui est possiblement dans l'incapacité de payer le loyer.
Falsifier un document est illégal : il s’agit d’un faux en écriture et d’usage de faux, délit pénal. Le faux et l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende. Le bailleur victime peut alors déposer plainte pour que le coupable soit poursuivi. Il peut aussi, en plus de ces poursuites pénales, demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Au-delà de ces sanctions, si le bailleur se rend compte de la tromperie en cours de bail, il peut engager une procédure de résiliation dudit bail pouvant mener à l'expulsion du locataire.
Le bailleur peut demander à tout candidat locataire un certain nombre de documents, dans des limites fixées par un décret du 5 novembre 2015, pour justifier de son identité, de ses ressources, de son domicile et de son activité. En pratique, les documents le plus souvent falsifiés sont les avis d’imposition, les quittances de loyers, les contrats de travail ou encore les fiches de paie.
Une attention particulière doit donc être apportée à la vérification des documents fournis, pour sécuriser la location.
Si certains faux sont grossiers et facilement détectables, d’autres sont plus sophistiqués. Au delà de la vérification d’usage de la pièce d’identité du candidat, il faudra bien lire les documents, vérifier les chiffres indiqués sur la fiche de paie le comparer à l’avis d’imposition, vérifier et comparer les adresses, les noms, les dates et les signatures notamment…ce qui permettra de relever la plupart du temps des incohérences et soulever l’existence du faux.
Il peut être utile également de contacter le précédent bailleur comme l’employeur du candidat locataire et vérifier ainsi l'exactitude de sa situation.
Il faut noter que des sociétés spécialisées dans la vérification des dossiers locataires se sont aussi développées face à ce phénomène grandissant. Elles sont équipées d’outils informatiques permettant plus rapidement et de façon plus fiable de détecter les incohérences et donc les faux.
Lorsque le bailleur recourt à une Garantie des Loyers Impayés (GLI), ces assurances participent également à la détection des faux dans les dossiers qui leur sont soumis.
Soulignons par ailleurs que l'administration fiscale a, depuis avril 2023, mis en place un nouveau dispositif de vérification de l’avis d’imposition. Il est en effet possible de vérifier l’intégrité de l’avis grâce au code barre 2D-Doc présent sur le document, qu’il suffira de scanner pour avoir communication d'informations devant nécessairement figurer sur l’avis d’imposition. Il est également possible de vérifier que l’avis produit correspond bien à la dernière situation du candidat locataire : il suffit de saisir le numéro fiscal et la référence de l’avis sur le site impots.gouv.fr service “vérifier un avis d’impôt”.
La pression du marché immobilier est telle qu'il devient difficile dans certaines villes de trouver un logement. Parallèlement à cette pénurie de logements, les candidats locataires sont plus nombreux et les bailleurs plus exigeants, notamment en termes de garanties de paiement. Falsifier sa fiche de paie, son contrat de travail ou son avis d’imposition est donc tentant pour tromper le bailleur et faciliter l'acceptation de son dossier.
Il ne faut pas nier l'impact de l'essor des nouveaux outils informatiques facilitateurs. Certains documents sont plus facilement falsifiables que d’autres avec un minimum d’outils informatiques. Si certains faux nécessitent des outils de pointe, d’autres nécessitent des outils plus basiques auxquels tout à chacun peut avoir accès, si tant est qu’il ait un minimum de compétence dans ce domaine.
Si certains locataires indélicats n'hésitent pas à falsifier leur dossier, il peut en être de même pour le dossier de la personne qui se propose d’être garant. La même attention doit donc être portée tant sur les dossiers des candidats locataires que des garants proposés.
Références juridiques :
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