L’encadrement des loyers à Lille

La mise en place de l’encadrement du loyer

La loi ELAN, du 23 novembre 2018, institue, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, un dispositif d’encadrement des loyers. Une évaluation du dispositif est prévue par le Gouvernement, 6 mois avant la fin de la mesure.

Ce sont les autorités locales qui initient la mise en place du dispositif. En effet, l’encadrement peut être demandé, d’ici à fin novembre 2020, par les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence.

Un décret délimite alors le périmètre concerné par l’encadrement, puis le Préfet définit des valeurs de loyer, selon les zones. Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers. Le préfet fixe : un loyer de référence, un loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence, et un loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %.

 

Les logements concernés

La réglementation s’applique aux logements qui sont la résidence principale du locataire, personne physique, que le logement soit loué nu ou meublé. Elle encadre, de la même façon, le bail mobilité.

 

Les conditions de l’encadrement des loyers

Pour les baux conclus à partir du 1er mars 2020, lorsque le logement est situé à Lille, le loyer de base est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré. Le locataire a la possibilité d’engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base, prévu dans le contrat de bail, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

 

Le locataire a également la faculté de contester le complément de loyer. Il doit alors saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois de la signature du bail, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité. En cas de contestation, le bailleur doit démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Si les parties parviennent à une conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire, dans les 3 mois qui suivent la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation, pour demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer. Le loyer résultant de la conciliation, ou de la décision de justice, s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

 

Attention : si le logement était loué précédemment, cette réglementation nouvelle se cumule avec la limitation des augmentations de loyer à la relocation : le loyer doit ainsi être fixé à la plus faible des 2 valeurs.