Colocation : quelles particularités pour les bailleurs et les locataires ?

 

Qu’est-ce que la colocation ?

 

La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires. Le logement constitue leur résidence principale, il peut être loué meublé ou non meublé.

Cependant, si lors de la conclusion du bail, les locataires sont soit un couple marié, soit des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, il ne s’agit pas d’une colocation. On parlera alors de cotitulaires du bail.

Un bail ou plusieurs baux ?

 

Le contrat de colocation respecte nécessairement le modèle de bail type qui a été imposé depuis le 1^er août 2015. La colocation peut être formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Si les deux possibilités sont offertes par la législation, en pratique, le plus souvent, un seul bail est conclu entre le bailleur et les colocataires. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux règles de décence, et aux exigences, parfois plus strictes, du Règlement sanitaire départemental.

 

La colocation formalisée par un seul contrat entre les colocataires et le bailleur

Le bailleur signe un bail portant sur le logement, avec plusieurs locataires. Le dépôt de garantie est versé par un des colocataires, ou par plusieurs. Le bail peut prévoir à quelle(s) personne(s) il sera restitué. Cependant, attention : le contrat de colocation ne prendra fin qu’au départ de tous les colocataires. Si l’un des colocataires donne congé, son départ ne met pas fin au bail. Le bail se poursuit avec les colocataires restant et, éventuellement, avec les nouveaux colocataires, qui pourraient rejoindre le logement en cours de bail. Le dépôt de garantie ne sera donc restitué qu’une fois le bail terminé, et les clés remises au bailleur.

 

La colocation formalisée par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur

Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement. Le bailleur signe un contrat de location distinct avec chaque colocataire, qui se voit attribuer une partie du logement. Le bailleur doit mettre à disposition de chaque locataire, au minimum, un local à usage d’habitation d’une superficie habitable d’au moins 14 m² et d'un volume habitable d’au moins 33 m³ (les installations ou pièces communes n'étant pas comprises dans ce calcul), pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées et d'un accès à la fourniture de courant électrique. Le Règlement sanitaire départemental peut fixer des règles plus contraignantes.

 

Le loyer en colocation

Le loyer est fixé librement dans les zones non tendues. Dans les zones tendues, le loyer est encadré lors de de la relocation du bien.

A Paris (et dans les zones dans lesquelles un arrêté préfectoral viendrait encadrer les loyers) le loyer est plafonné dès la première mise en location. Et, lorsque la colocation est formalisée par plusieurs baux, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas être supérieur au montant du loyer qui serait perçu si la colocation était formalisée par un seul contrat de location.

Lorsque la colocation est formalisée par un seul contrat de location, le bail contient généralement une clause de solidarité, aux termes de laquelle chaque colocataire peut se voir réclamer la totalité du montant du loyer et des charges. Il est donc essentiel que les colocataires s’entendent entre eux tout au long du bail pour éviter les désagréments liés à une situation d’impayés.

Pour plus de renseignements retrouvez notre article sur l’encadrement des loyers : http://www.laforet.com/blog/lencadrement-du-loyer-lors-de-la-conclusion-du-bail

 

Les charges de la colocation

Les charges locatives, dont le bailleur peut demander le paiement au locataire sont déterminées par un décret du 26 août 1987. En colocation, trois modalités de récupération des charges sont envisageables. Le bail prévoit donc :

• Soit que les charges sont payées ponctuellement, au moment de leur exigibilité, c’est souvent le système choisi lorsque le bien loué est une maison individuelle et que la seule charge récupérable est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
• Soit une provision pour charges, qui donnera lieu à une régularisation annuelle,
• Soit un forfait versé simultanément au loyer. Son montant est défini dans le contrat. Il est fixé en fonction du montant des charges récupérables et ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le forfait de charges peut être révisé chaque année, en fonction de l’indice de révision des loyers, si le bail le prévoit.
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L’assurance « pour compte » des risques locatifs

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il en justifie avant la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation d’assurance.

Bailleur et colocataires peuvent convenir, dans le contrat de colocation, que le bailleur souscrira une assurance pour le compte des colocataires. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite de 10%, est récupérable par le bailleur par 12^e à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Si les colocataires remettent au bailleur une attestation d'assurance, ou s’ils quittent le logement avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat d’assurance dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai demeure récupérable auprès du locataire.

 

Congé et solidarité du locataire sortant

Lorsque la colocation est formalisée par un seul contrat, le colocataire qui donne congé demeure solidaire du paiement des loyers, si le bail le prévoit. Cependant, sa solidarité, et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé.