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Article rédigé par un cabinet juridique partenaire de Laforêt.
Les notions de LMP et LMNP font référence à des statuts. Les personnes qui donnent en location des logements meublés sont qualifiés de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Peu importe que les locations soient de courte durée (type AirBnB) ou de longue durée.
Ce statut n’est ni un choix ni une option du loueur. Deux conditions sont nécessaires pour être qualifié de LMP :
Dès lors qu’une seule condition n’est pas remplie, le loueur change de statut et devient loueur en meublé non professionnel.
Depuis février 2018, et ce quelque soit le statut de LMP ou non professionnel, aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n’est nécessaire.
Le loueur peut exercer son activité soit dans le cadre d’une société, type SARL de famille, soit en tant qu’entrepreneur individuel sans loger son activité dans une structure sociale. Le loueur se doit de mettre à disposition un logement meublé c’est-à-dire décent et équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante*.
Le loueur en meublé professionnel doit s’immatriculer dans les 15 jours du début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises.
*(Décret 2015-981 du 31/07/2015).
Les conditions d’exercice sont identiques à celles du LMP : modalités d’exercice de l’activité, mise à disposition d’un logement meublé avec les équipements définis, obtention d’un numéro SIRET auprès du guichet des formalités des entreprises.
A noter toutefois que le dispositif de défiscalisation dit “loi Censi-Bouvard” est ouvert aux seuls LMNP. Il octroie une réduction d’impôt pour les acquisitions de logement neuf, ou en VEFA dans certaines résidences de services pour étudiants ou personnes âgées. Il a pris fin au 31/12/2022 mais se poursuit jusqu’au 31/12/2025 pour les logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Que la location soit exercée de manière habituelle ou occasionnelle, les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), puis soumis à l’impôt sur le revenu. En fonction du montant des recettes locatives, deux régimes d'imposition sont possibles : un régime simplifié (micro-BIC) ou un régime réel.
Les seuils en deçà desquels les régimes sont accessibles de plein droit ou sur option différent pour les locations longue durée ou les locations saisonnières :
Le loueur bénéficie d’un régime fiscal simplifié si le montant de son chiffre d'affaires n'excède pas 77 700 €. Les charges de propriété sont déduites par le biais d’un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà du seuil, les charges sont déductibles des bénéfices réalisés pour leur montant réel et non plus forfaitaire.
L’accès au régime simplifié est possible dès lors que le chiffre d'affaires n'excède pas 15 000 € pour les meublés non classés (abattement pour charges de 30% ), 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (abattement pour charges de 71% ), et 15 000 € pour les meublés classés hors zone tendue (abattement pour charges de 92%).
Les deux points évoqués ne sont envisagés que dans la mesure où le loueur est imposé non pas forfaitairement mais selon un régime réel d’imposition.
Lorsque les charges qu’il engage dans l’intérêt de l’exploitation sont supérieures aux recettes encaissées, le déficit constaté (hors amortissement) est déductible uniquement sur les futurs bénéfices locatifs réalisés.
Lorsqu’il constate un déficit, ce dernier est déductible sans limite sur son revenu global (ensemble des revenus et gains du foyer fiscal du loueur) permettant ainsi de diminuer le revenu soumis à impôt sur le revenu.
Les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements qui sont exclus des charges déductibles.
En cas de vente du logement, les plus-values réalisées sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers et non des plus-values professionnelles. Les modalités de calcul, les exonérations en raison de l’occupation du bien ou de la durée de détention, restent applicables à la cession des biens immobiliers.
Les éventuelles plus-values immobilières (différence entre prix de cession et prix d’acquisition) sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles à partir de la valeur nette comptable. En effet, aux fins de tenir compte de la dépréciation des biens avec l’usure et le temps chaque année, le loueur déduit un amortissement constaté sur le prix de l’immeuble et des meubles meublants.
La vente est réalisée en franchise d’impôt totale ou partielle si le montant des recettes est inférieure à 90 000 € HT ou à 250 000 € HT (moyenne retenue sur deux années).
Par principe, les locations en meublé sont exonérées de TVA. Toutefois, si la location du meublé s’accompagne de la fourniture de 3 prestations para hôtelières (petit- déjeuner, nettoyage, fourniture linge de maison, réception), la TVA est due sur la location. Les recettes issues de l’activité de location meublée l’année précédente doivent être inférieures à 85 800 euros (pour la para-hôtellerie), à 34 400 euros (pour la location meublée classique).
Les LMP sont redevables de cotisations sociales en fonction du montant des revenus perçus. Les LMNP sont soumis au statut de travailleur indépendant lorsque leurs recettes annuelles en 2024 sont supérieures à 77 700 € et excèdent les autres revenus du foyer fiscal.
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