LMNP et TVA

Le statut LMNP : c'est quoi ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet aux propriétaires bailleurs de profiter d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un bien d’habitation meublé. Ces avantages peuvent prendre la forme d’abattements forfaitaires ou encore d’amortissement du bien en question.

Afin d’avoir le statut LMNP, il est nécessaire que les recettes locatives perçues par le propriétaire soient inférieures à 23 000€ par an charges comprises ou qu’elles soient inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le fonctionnement de la TVA en LMNP

Par principe, la TVA n’est pas applicable dans le cadre du LMNP, les locations de locaux d’habitation étant exclues de la TVA. Cependant, la TVA peut trouver à s’appliquer, dans certaines situations comme la location assortie de prestations para hôtelières, ou encore la location de résidence services comme des maisons de retraite ou de centres à vocation sociale.

Les conditions d’exonération de TVA

Afin d’être exonérée de TVA, la location du bien ne doit pas être effectuée dans des conditions similaires à l’hôtellerie.

C’est notamment le cas si le nettoyage des locaux est effectué uniquement au départ du locataire ou si le petit déjeuner ne fait pas partie des prestations accessoires.

La franchise en base de TVA pour LMNP

La franchise en base de TVA est un régime fiscal qui permet aux assujettis d’être exonérés du paiement et de la déclaration de la TVA. Ce régime s’applique dès lors que le chiffre d’affaires de l’année précédente ne dépasse pas un certain seuil.

Quels sont les plafonds pour obtenir la franchise en base de TVA ?

Les plafonds à ne pas franchir pour bénéficier de la franchise en base de TVA sont les suivants :

• Pour la para-hôtellerie, les recettes N-1 doivent être inférieures à 91 900€ ou 101 000€ (dans ce cas, les recettes de l’année N-2 doivent être inférieures à 91 000€),

• Pour la location meublée, les recettes N-1 doivent être inférieures à 36 800€ ou 39 100€ (dans ce cas, les recettes de l’année N-2 doivent être inférieures à 36 800€),

La franchise en base s’applique de plein droit. Dès lors que les seuils sont respectés, le LMNP n’a pas à déclarer ni régler la TVA.

L’option pour le paiement de la TVA est possible à tout moment en la formulant auprès du centre des impôts du lieu de situation du principal établissement. L’option prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Elle est valable pour deux ans et reconduite tacitement.

Comment savoir si le loueur en meublé doit payer la TVA ?

Le loueur en meublé est redevable de la TVA pour 3 types d’exploitation :

• L’hôtellerie,
• La para-hôtellerie,
• Les résidences de tourisme classées.

Concernant la para-hôtellerie, le propriétaire bailleur est imposable à la TVA s’il offre, en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations suivantes :

• Le petit déjeuner,
• Le nettoyage régulier des locaux,
• La fourniture de linge de maison,
• Et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ces prestations doivent être effectuées dans des conditions similaires à celles proposées par des hôtels.

Quel est le taux de TVA en LMNP ?

Taux standard et taux réduit

Trois taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer : 

• TVA à 10% appliqué sur le prix de la location dans un logement meublé standard, type para-hôtellerie,
• TVA à 5,5% appliqué sur le prix de la location d’un logement dans un EHPAD ou encore dans un établissement pour travailleur handicapé,
• Taux de 20% concernant les services annexes qui ne sont pas compris dans la location.

Comment récupérer la TVA auprès des impôts ?

Dans la mesure où le bailleur LMNP est assujetti à la TVA, il doit l’inclure dans le loyer facturé au locataire, c’est ce que l’on nomme TVA collectée.

En contrepartie, le bailleur a la possibilité de déduire la TVA sur toutes les charges qui sont en lien avec la location meublée, c’est ce que l’on nomme TVA déductible.

La TVA est par exemple déductible sur les frais d’entretien et de réparation, ou encore sur les frais de gestion locative ainsi que les factures de travaux ou bien sur le prix d’achat du bien objet de la location.

Dès lors que le LMNP est assujetti à la TVA, il doit réaliser une déclaration de TVA. La plupart des LMNP sont soumis au régime réel simplifié.

Le LMNP doit télédéclarer deux avis d'acomptes provisionnels semestriels (formulaire n° 3514) accompagné d'un télérèglement et télétransmettre une déclaration de régularisation annuelle une fois l'exercice clos (formulaire n° 3517-S).

L'acompte de juillet doit être égal à 55 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent, et celui de décembre à 40 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent.

La déclaration d'activité à l'aide du formulaire P0i

Dans les 15 premiers jours du début de la location, le LMNP doit déclarer son activité via le formulaire P0i sur le site de l’INPI. 

S’il s’agit d’une indivision en LMNP, le formulaire à remplir est le FCMB.