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Article rédigé par un cabinet juridique partenaire de Laforêt.
La société civile immobilière est une structure juridique en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille ou avec des personnes non parentes. L’objet de la SCI est un objet civil par nature à l’instar de la location meublée. Fiscalement, l’activité de loueur en meublé professionnel ou non professionnel est une activité commerciale. L’exercice de la location meublée par une SCI entraîne par principe une imposition à l’impôt sur les sociétés. Faisons le point sur le cumul SCI et statut LMNP.
Le statut du LMP ou LMNP dépend de critères légaux. Est loueur en meublé non professionnel celui dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € TTC par an, ou dont les recettes locatives restent accessoires par rapport aux autres revenus du foyer fiscal.
La location des locaux d'habitation meublés est une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et non plus civile. Elle doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés de plein droit.
Elle reste redevable de l’impôt sur le revenu en tant que LMNP sous réserve de respecter les conditions suivantes :
L’activité de loueur en meublé est occasionnelle et/ou sur de courtes périodes.
Les recettes annuelles de l’activité de loueur en meublé n’excédent pas 23 000 €.
Les recettes locatives meublées n'excèdent pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes.
La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés au titre des recettes des locations meublées tant que leur montant hors taxes n'excède pas 10 % du montant total des recettes totales hors taxes.
Tel est le cas d’une SCI, avec une activité mixte (civile et commerciale), qui reste redevable de l’impôt sur le revenu pour la totalité des revenus encaissés si les recettes de la location meublée ne sont qu’accessoires au regard de la totalité de ses recettes.
De même, le franchissement occasionnel du seuil de 10 % n'entraîne pas la soumission à l’impôt sur les sociétés au titre de l'année de dépassement. La moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année de dépassement et des trois années antérieures ne doit pas excéder 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période.
Si le seuil de tolérance de 10% est dépassé, la société civile bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
La SCI se doit de tenir une comptabilité commerciale rigoureuse, et de déposer une liasse fiscale (cerfa n° 2065) accompagnée des tableaux comptables et fiscaux.
Les associés ne sont plus imposables au prorata de leur quote-part dans le capital social à l’impôt sur le revenu. La société est seule redevable de l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25%. Mais, un taux réduit de 15% est applicable sur la fraction des bénéfices n’excédant pas 42 500 €.
De leur côté, les associés sont imposables sur les revenus de capitaux mobiliers (ou dividendes) mis en distribution par la société, et imposés au prélèvement forfaitaire non libératoire (ou flat tax) de 12,8% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
En cas de vente d’un bien immobilier détenu par la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée relève des plus-values professionnelles et non plus des plus-values des particuliers.
Il est impossible de transformer une SCI en LMNP d’un côté, il s’agit d’une structure ou forme juridique et de l’autre côté un statut juridique.
On ne parle pas réellement de transformation mais d’adaptation. En effet, la SCI en tant qu’entreprise détient un numéro SIREN délivré à sa création lors de la procédure d’immatriculation. La SCI qui entend élargir son activité à la location meublée peut modifier son objet social. Ces formalités de modification sont à effectuer sur le site de l’INPI sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr.) dans la catégorie "entreprises".
La SCI doit déclarer les revenus locatifs dans la catégorie d'imposition correspondante : revenus fonciers pour les locations nues et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées. On ne peut pas globaliser les revenus des locations nues et meublées sur la même déclaration.
En tant que loueur en meublé imposé selon un régime réel, les charges relatives au bien immobilier sont déductibles des bénéfices réalisés. Le loueur peut déduire également un amortissement constaté sur le prix de l’immeuble et des meubles meublants. L’amortissement tient compte de la dépréciation des biens avec l’usure et le temps chaque année selon des durées fixées par les autorités comptables. En tant que LMNP, les plus-values sont imposées selon le régime des plues-values des particuliers et non des plus-values professionnelles. Les modalités de calcul, les exonérations en raison de l’occupation du bien ou de la durée de détention restent applicables à la cession des biens immobiliers par la société civile immobilière.
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