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Article rédigé par un cabinet juridique partenaire de Laforêt.
Deux conditions sont nécessaires pour être qualifié de loueur en meublé professionnel :
Dès lors qu’une seule condition n’est pas remplie, le loueur change de statut et devient loueur en meublé non professionnel.
Depuis février 2018, peu importe le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n’est
nécessaire.
Le point fort de la fiscalité concernant le statut LMP réside dans la constatation de déficits. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes annuelles encaissées par le loueur en meublé professionnel, le déficit constaté est déductible sur le revenu global du contribuable.
Le revenu global est constitué par l’ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur. Le déficit permet alors de réduire le revenu soumis à l’impôt sur le revenu. À noter que les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements qui sont exclus des charges déductibles.
Une plus-value immobilière est générée par une différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier. Dans le cadre de l’activité de LMP, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles à partir de la valeur nette comptable. En effet, afin de tenir compte de la dépréciation des biens avec l’usure et le temps chaque année, le loueur déduit un amortissement constaté sur le prix de l’immeuble et des meubles meublants.
Lorsque le bien immobilier est détenu depuis moins de 2 ans, la plus-value correspond aux amortissements réalisés. Elle est imposée à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal. Elle est également soumise aux cotisations sociales. Lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 2 ans, la plus-value est imposée au taux de 30% (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Elle n’est pas soumise aux cotisations sociales dues par les indépendants.
Il existe des possibilités d’exonération totale ou partielle en fonction des recettes
réalisées (article 151 septies du CGI) ou en fonction de la durée de détention
(exonération totale après 15 ans de détention).
Pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC, le chiffre d’affaires annuel hors taxes (CA HT) ne doit pas dépasser 77 700 €. Dès lors que le CA HT est supérieur à 77 700 €, c’est le régime réel qui s’applique, les charges étant déduites pour leur montant réel et non plus par le biais d’un
abattement forfaitaire.
Des seuils différents sont applicables concernant les locations meublées saisonnières ainsi que pour les chambres d’hôtes. Le fait que le loueur soit soumis au régime réel n’est pas une des conditions à remplir pour passer du statut LMNP au statut LMP.
En effet, un LMNP peut exercer une option pour être soumis au régime réel sans être considéré comme un LMP.
Comme indiqué précédemment, pour passer du statut LMNP au statut LMP, deux conditions doivent être remplies :
Aucune démarche administrative particulière n’est à réaliser pour passer du statut LMNP au statut LMP.
Les bailleurs sous le statut LMNP ou LMP sont imposés dans la même catégorie d’imposition, à savoir les bénéfices industriels et commerciaux.
Par principe, la TVA n’est pas applicable dans le cadre du LMP, les locations de locaux d’habitation étant exclues du champ d’application de la TVA. Cependant, la TVA peut trouver à s’appliquer, dans certaines situations comme la location assortie de prestations para hôtelières, ou encore la location de résidence services comme des maisons de retraite ou de centres à vocation sociale.
Trois taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer :
Le loueur en meublé est redevable de la TVA pour 3 types d’exploitation :
Concernant la para-hôtellerie, le propriétaire bailleur est imposable à la TVA s’il offre, en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations suivantes :
Ces prestations doivent être effectuées dans des conditions similaires à celles proposées par des hôtels. Les LMP sont redevables de cotisations sociales en fonction du montant des revenus perçus.
Concernant l’imposition à l’IFI, par principe, toute personne dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année en cours est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière.
Pour être exonéré, les biens immobiliers ou les droits sociaux les représentant doivent avoir un caractère professionnel. En clair, le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité et en retirer plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu.
Afin d’anticiper l’impact sur votre patrimoine immobilier, faire appel à un
expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine est la meilleure des solutions.
Les notions de LMP et LMNP font référence à des statuts. Les personnes qui donnent en location des logements meublés sont qualifiés de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Peu importe que les locations soient de courte durée (type AirBnB) ou de longue durée.
Ce statut n’est ni un choix ni une option du loueur, mais est lié au respect des conditions énoncées précédemment. Dès lors, le passage de LMNP à LMP n’est soumis à aucune démarche particulière auprès des impôts.
Sources :
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