Amortissement en LMNP : durée, calcul et conseils

Amortissement d'un bien immobilier en LMNP : Définition 

Les biens meubles ou immeubles affectés à l’exploitation du loueur perdent de la valeur avec l’usage et le temps. Les amortissements permettent de prendre en compte cette dépréciation. Ils sont matérialisés dans la comptabilité du loueur. Ce dernier applique un pourcentage calculé sur la valeur d’acquisition des biens. Ils sont répartis sur la durée de vie des meubles et des immeubles. Les durées d’amortissement correspondent à la durée normale d’utilisation de chacun des  biens actifs amortissables. Des taux différents peuvent être retenus au regard des conditions d’utilisation réelles des biens notamment du degré et de l’intensité des utilisations. Les amortissements viennent en déduction du bénéfice réalisé par le loueur. 

Le LMNP ne peut constater d’amortissements, et les déduire, que dans la mesure où les biens sont inscrits à l’actif du bilan comptable. Dans le cas contraire, aucun amortissement ne peut être déduit.

Quels sont les avantages de l'amortissement ? 

L’amortissement inscrit régulièrement en comptabilité est déductible du résultat du loueur au même titre que les autres charges d’exploitation. En l’absence de liste indicative, le LMNP peut déduire les différentes charges engagées si elles sont exposées dans l’intérêt de son activité en meublé. Les charges doivent être justifiées dans leur nature et leur montant, et être comprises dans les charges de l’exercice. On peut citer par exemple les honoraires versés à des tiers (agence immobilière, notaire, avocat, expert-comptable), les taxes foncières, les primes d’assurance, les travaux d’entretien et réparation, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d’emprunt.

Quelle est sa durée en LMNP ?

Les durées d'amortissement ne sont pas nécessairement identiques sur le plan comptable et sur le plan fiscal. En effet, pour qu’un amortissement soit déductible fiscalement, le LMNP doit retenir la durée normale d’utilisation indépendamment de sa durée réelle d’utilisation. 

En l'absence d’identification des différents composants d’un immeuble (plomberie, toiture, gros œuvre etc.), ce dernier est amorti sur une durée moyenne comprise entre 25 et 50 ans, soit un taux d'amortissement  de  2 % à 2,5 % par an. 

Depuis 2005, le LMNP doit amortir les biens d’exploitation en les décomposant éléments principaux par éléments. Les taux d’amortissements correspondent à la durée d’utilisation normale du composant jusqu'à son remplacement.  Le LMNP doit tenir compte de la proportion de ces éléments dans la valeur totale du bien.

A titre indicatif, quelques exemples de composants avec leur durée moyenne d’amortissement : 

Type	Durée	Taux d'amortissement
Structure	50 ans	2%
Menuiseries extérieures	25 ans	4%
Installations électriques	25 ans	4%
Agencements intérieurs	25 ans	4%
Chauffage	20 ans	5%
Plomberie ou sanitaire*	25 ans	4%
Ascenseurs	15 ans	6,66 %
Cuisine équipée	10 ans	10 %

*Durée de vie inférieure à 50 ans.

Qui est concerné par l'amortissement en LMNP ? 

Seuls les LMNP, imposés selon le régime réel d’imposition, sont autorisés à constater des amortissements dans la mesure où les biens sont inscrits à leur actif professionnel. Des loyers encaissés, le LMNP déduit les charges engagées pour les besoins de son exploitation. Les charges sont déduites pour leur montant réel sur factures. A contrario, le LMNP imposé selon un mode forfaitaire (micro BIC) déduit les charges engagées par le biais d’un abattement forfaitaire. Aucune autre déduction n’est possible.

Calcul de l'amortissement en LMNP : exemple pratique

Les règles de calcul d'amortissement en LMNP

Le point de départ de l’amortissement coïncide avec le début de la location en meublé.

Exemple : un investisseur achète pour 350 000 € un appartement ancien en vue de le proposer à la location meublée. A ce prix s'ajoutent les frais d’acquisition à titre onéreux pour 20 300 € (droits de mutation, honoraires, commissions, frais d'acte liés à l'acquisition).  

L'amortissement est calculé selon la formule suivante :

(prix de revient du logement + frais d’acquisition) / durée d’amortissement soit 370 300 / 50 ans = 7 406 €.

Le LMNP peut amortir chaque année pendant 50 ans 7 406 €.

Le LMNP a la possibilité soit d’amortir les frais d'acquisition à titre onéreux et de les inclure dans le prix de revient de l'immobilisation soit de les comptabiliser directement en charges. Une fois l’option exercée, elle s’applique à toutes les acquisitions suivantes.

Les LMNP doivent annexer à leur déclaration de résultat un relevé normalisé des amortissements sous peine d’une amende fiscale.

Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?

Sous un régime réel d'imposition, le LMNP a la possibilité d'amortir trois types de dépenses : 

1) Le bien immobilier 

En respectant le principe de décomposition.

2) Le mobilier nécessaire 

Pour qualifier le logement de meublé selon le décret de juillet 2015.

Les valeurs unitaires du mobilier doivent excéder 600 € pour être amortissables. A défaut, les dépenses sont déductibles immédiatement en tant que charges d’exploitation.

A noter que les meubles achetés pour la première mise en location du logement sont obligatoirement inscrits à l’actif professionnel du LMNP et amortissables entre 5 et 10 ans. 

Par exemple : 10 ans  pour le mobilier, 6 ans pour la literie, 5 ans pour l’électroménager, ou encore 3 ans pour le matériel informatique.

3) Les travaux

Qu’ils soient réalisés pour les besoins de la mise en location ou en cas de rénovation après quelques années d’activité, les travaux peuvent être amortis sur une durée d’amortissement entre 5 et 25 ans. 

Par exemple : 15 ans  pour le parquet, entre 15 et 25 ans pour l’installation électrique, entre 20 et 30 ans pour le chauffage, 10 ans pour la cuisine, et 15 ans pour la maçonnerie.

Quelle est la limite d'amortissement pour le statut LMNP ?

L’administration fiscale institue un principe selon lequel “en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens est admis en déduction du résultat imposable (du loueur), au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (locatifs).” 

En clair, le LMNP ne peut pas créer de déficit avec un amortissement. La fraction des amortissements non déduite est reportée et déduite ultérieurement sur les résultats du LMNP.