Marché immobilier 2014 et les tendances pour 2015

L’année 2014 constitue une véritable période de transition pour le marché immobilier français. L’apparition de nouveaux dispositifs législatifs tels que les lois ALUR, Hamon ou encore Pinel pourraient bien dynamiser un marché de l’immobilier résidentiel atone qui subit encore les effets de la crise économique.

L’offre de biens à vendre n’a jamais été aussi faible depuis 5 ans. Il en va de même pour la demande de biens qui est en régression de 4 % entre 2013 et 2014. Cependant, ce constat est à nuancer, le marché immobilier de la région parisienne reste solide et dynamique. En 2014, la demande reste forte à Paris (+19 %), soutenue en Ile-de-France (+5 %) et importante dans les grandes agglomérations.

De manière générale, la demande est supérieure à l'offre sauf pour les plus grandes surfaces (appartements familiaux, grandes maisons) qui trouvent peu d’acquéreurs.

Une baisse des prix de l’immobilier

Depuis 2011, on observe une tendance à la baisse des prix et cette année 2014, ne fait que confirmer cette évolution. Au niveau national, le prix moyen au m2 recule de -1,9 %, il s'établit désormais à 2 816 € (3 553 €m² pour le segment des appartements et 2 024 €m² pour celui des maisons).

Qu’il s’agisse du niveau des prix en région (-3 %), en l’Île de France (-1,7 %) ou encore à Paris (-1,2 %), les prix baissent partout dans l’hexagone. Alors que les acheteurs ne cessent de négocier les prix à la baisse, on remarque en 2014, un écart de prix entre prix affiché et prix d’achat qui se stabilise à 6.25%. En amont de la transaction immobilière, les acquéreurs sont plus raisonnables et les vendeurs plus réalistes. Par conséquent, les prix sont un peu moins discutés qu’auparavant, notamment sur les petites surfaces où la demande domine souvent l'offre.

Pour vendre un bien, ne comptez pas moins de 3 mois et demi ! En région, la moyenne s’établit à quasiment 4 mois (-3 jours) tandis qu’à Paris, elle atteint 76 jours (+6 jours).

Les prix baissent mais ne s’effondrent pas. Les taux d'intérêt bas associés à des prix de l’immobilier plus réalistes au regard du marché permettent à des ménages qui ne pouvaient acheter jusque-là de concrétiser leur projet. Ces ménages viennent soutenir une demande en recul, empêchant les prix de diminuer davantage.

Néanmoins, on constate une véritable fracture immobilière par l’écart de prix au m² qui se creuse sensiblement entre les villes et les zones moins urbanisées.

La vente des biens qui progresse…

Contrairement à ce que l’on pourrait penser les transactions sont mesurées globalement en augmentation par rapport à 2013 dans le réseau Laforêt  (+0,4 %). À l’instar du niveau de demande, les transactions sont supportées principalement par Paris (+3.5 %) et la région parisienne (+4 %) alors qu’en région, ces dernières chutent de 1.3 %.

Les délais de vente se stabilisent en règle générale, mais ne reflètent pas les situations plurielles du marché. Les biens immobiliers vendus sont le plus souvent des petites surfaces, elles sont recherchées en priorité avec près de 55 % des demandes sur les appartements d’une pièce et 57 % sur les maisons 2 chambres.

En 2014, les acheteurs sont majoritairement des secundo-accédants (56 %). Néanmoins, on voit une progression des primo-accédants entre 2013 et 2014, avec une part qui passe de 28 % à 31 %. Compte tenu d’un contexte économique tendu, les primo-accédants présentent des dossiers plus solides et souvent consolidés avec une part plus importante d’apport.

Perspectives du marché immobilier en 2015

En 2015, le marché immobilier suivra les mêmes tendances que l’année 2014. Les prix continueront leur baisse progressive jusqu’à un niveau maximum de 2 % selon nos estimations. Comme en 2014, l’activité sera concentrée sur les grandes villes, Paris et l’Île de France.

Chose à noter, un probable retour des investisseurs à la suite de l’assouplissement de la loi ALUR qui devrait redynamiser un peu le marché de l’immobilier et une confirmation du retour des primo-accédants.

(Source : note de conjoncture Laforêt 6 janvier 2015)