COVID19 : Les premières décisions de justice sur les baux commerciaux

03.09.21

Suite aux annonces gouvernementales, nombreuses sont les entreprises qui ont été contraintes de suspendre leurs activités. Le contexte économique étant particulièrement difficile, les oppositions entre bailleur et locataire se multiplient concernant les impayés de loyers. Les juges ont dû statuer sur les différents moyens de défense invoqués par les parties.

Le rejet de la force majeure

Rappelons d’abord que l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 paralysait les sanctions contractuelles jusqu’au 23 juin 2020 (clause pénale, caution…) en cas d’impayés mais les loyers restaient dus.

Ensuite, le report ou l'étalement des loyers commerciaux ne concernait que les entreprises occupant moins de 10 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan n'excède pas deux millions d'euros au sens du décret n°2008-1354 du 18 décembre 2008. Le locataire d’un bail commercial bénéficiait donc d’un avantage partiel et temporaire puisque les loyers commerciaux n’étaient pas supprimés.

Des locataires ont cru pouvoir invoquer la force majeure pour être exonérés du paiement des loyers pendant la crise sanitaire. Dans un arrêt du 5 novembre 2020, la cour d’appel de Grenoble, a rejeté cet argument. En effet, selon une position constante des juges, le débiteur d'une obligation de payer une somme d'argent ne peut pas s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Dans cette affaire, la force majeure invoquée par le locataire n’ayant pas été admise, ce dernier a été contraint de payer sa dette locative.

En revanche, la force majeure peut exonérer ledit débiteur d’une condamnation à payer des dommages et intérêts.

 

Le rejet de l’exception d’inexécution

D’autres locataires ont invoqué un autre argument pour ne pas payer leurs loyers commerciaux : l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution est le droit, pour une partie, de suspendre l’exécution de ses obligations tant que son cocontractant n’a pas exécuté les siennes. Les locataires invoquaient donc, pour expliquer les impayés, le fait que les bailleurs n’assuraient pas la jouissance et la délivrance des lieux loués (les entreprises étant fermées au public).

Le locataire ne peut invoquer cette exception que si la jouissance du local commercial est rendue impossible par le fait du bailleur. Or dans le cadre du confinement, il s’agit de contraintes administratives. Les juges ont donc considéré que :

  • le contexte sanitaire ne générait pas en lui-même un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur
  • et que le bail commercial ne prévoyait pas que le paiement des loyers serait conditionné par l’occupation des locaux.

La bonne ou mauvaise foi des parties dans l’exécution du contrat est un critère important selon les juges. Les parties sont donc invitées à renégocier le contrat au vu des difficultés économiques rencontrées.

Il a d’ailleurs été admis par les juges qu’un échéancier peut être consenti amiablement. Il revient en revanche au locataire de faire clairement la demande d’une remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus ou d’un aménagement de ses obligations.  

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