Le marché de l’immobilier au 1er semestre 2015

En ce début d’année 2015, le marché de l’immobilier français connaît un regain d’activité avec une augmentation de 5,5% des transactions immobilières sur l’ensemble du territoire. Les taux d’intérêts excessivement bas et la baisse des prix des biens immobiliers en sont les principales explications.

Les Français retrouvent peu à peu confiance en l’immobilier

Globalement, la demande de bien est en augmentation (6%), tout particulièrement en Ile-de-France, où elle frôle la barre des 10%. Sur Paris, elle progresse de 3% et atteint les 6% en régions. La part des primo-accédants en régions s’intensifie également et représente désormais plus d’un tiers des transactions. La demande se porte majoritairement sur les petites surfaces : studio et 2 pièces pour les appartements (55%) et 1 à 2 chambres pour les maisons (45%). Les autres biens (3 pièces et plus) quant à eux, sont repositionnés par les vendeurs et trouvent enfin preneurs.

A contrario, on observe une raréfaction de l’offre de biens à vendre sur le marché. À Paris et en Ile-de-France, l’offre de biens à vendre fait défaut notamment pour les propositions de studio et de 2 pièces, qui représentent péniblement 50% des offres disponibles à la vente, face à une demande s’élevant à 68%. Les investisseurs et les bailleurs, inquiétés par les effets de la loi ALUR, et notamment l’encadrement des loyers, conservent leurs biens à la location, malgré le possible rabotage de leurs revenus.

 

Une confirmation de la baisse des prix de l’immobilier mais à un rythme modéré

La demande en hausse des biens, soutient une baisse des prix modérée, qui atteint -2,3% sur ce premier semestre. À Paris, après avoir bien résisté en 2014, le prix moyen au m² affiche ainsi une diminution de 1,9% au premier semestre 2015, se stabilisant à 7 929 €/m2, soit son niveau de 2010.

Malgré cette baisse, les acquéreurs, particulièrement les primo-accédants, sortent de la capitale pour s’intéresser à un marché francilien plus abordable, avec un prix moyen au m² qui atteint désormais 3 556 €.

 

Des différences de prix toujours plus marquées en régions

Avec une baisse moyenne des prix de 2,8%, les évolutions de prix restent disparates selon les régions. Sur l’ensemble de l’hexagone, le prix moyen est de 1 936 €/m², niveau similaire à celui de 2005. Certaines régions sont véritablement victimes de fracture immobilière. C’est le cas en Bretagne et dans le Nord, où l’on observe une baisse proche de 10%, tandis qu’en Alsace, les prix des maisons et appartements connaissent une augmentation supérieure à 1%.

 

Le délai de vente des biens progresse…

Côté délai, les ventes passent sous la barre des 100 jours (99 jours, soit moins 4 jours vs. le premier semestre 2014). En revanche, à Paris et en Ile-de-France, ils augmentent sensiblement à 77 jours pour la capitale (soit + 5 jours) et à 93 pour les départements Franciliens (+ 4 jours). Mais, c’est encore dans les régions qu’ils sont les plus longs, même si la diminution porte sur une semaine en moyenne, un bien se vendant en un peu plus de 3 mois (105 jours environ).

 

Conclusion et perspectives

La demande reste soutenue en ce début d’année, grâce, notamment, à la présence des primo-accédants, au retour des secundo-accédants et à des taux d’intérêts bas. Même si ces derniers présentent une perspective de hausse modérée, leur niveau devrait rester extrêmement favorable et continuera de contribuer à l’accélération des projets immobiliers.

L’offre basse est en flux tendu avec cependant des mises en vente plus régulières, alimentées par un retour de projets initiés par les secundo-accédants. Ces derniers sont en effet conscients que la baisse des prix vaut à la vente comme à l’achat. Combiné à de faibles taux d’intérêts, ce contexte leur apporte une nouvelle solvabilité pour amorcer un projet immobilier dans le cadre d’une amélioration de leur confort. Ainsi, ils peuvent espérer gommer une éventuelle moins-value sur la vente de leur bien par l’économie réalisée sur le coût du crédit.

De plus, la récente relance des programmes neufs pourrait encourager des mises en vente de logements anciens.

Dans ce contexte, le volume de transactions pourrait alors progresser de 6% au cumul de l’année 2015. Sous l’action d’un marché plus dynamique, la baisse des prix devrait, elle, s’amortir au cours du second semestre pour se stabiliser en fin d’année sous la barre des 2%.

(Source : note de conjoncture Laforêt  juillet 2015)