Achat immobilier : oui, mais à plusieurs !

A deux, trois... ou dix ! Un bien immobilier peut s'acheter à plusieurs, avec des motivations variées. Certains y voient l'opportunité d'acheter un grand domaine à moindre frais, les autres souhaitent vivre ensemble ou en communauté. Les solutions pour bâtir ce projet sont variées.

Un couple non marié ni pacsé qui achète sa résidence principale pourra préférer l'achat en indivision, tandis que les amis de longue date qui s'offre une maison de campagne s'orienteront souvent vers la société civile immobilière. Voici les avantages et les contraintes de chacune de ces trois solutions.

L'indivision : tous solidaires !

C'est un des dispositifs les plus simples pour acquérir un bien et le gérer. L'indivision nécessite peu de formalités administratives.

Si l’acte de vente ne comporte pas de précisions quant à la proportion dans laquelle chacun des acquéreurs réalise l’acquisition, ils seront réputés propriétaires à parts égales, sans prise en compte de la façon dont le bien a été financé.

Il convient donc de s’assurer que l’acquisition précise la quote-part de chacun en fonction de leurs contributions respectives.

Les acheteurs en indivision jouissent de droits concurrents sur le même bien. Chacun possède une quote-part de propriété, sans que l’on puisse l’individualiser.  

Lorsque les acquéreurs n'ont pas organisé conventionnellement les suites de leur acquisition, notamment la gestion ultérieure du bien, c'est le régime légal de l'indivision qui s'appliquera : Ainsi, si chaque indivisaire peut effectuer seul les actes conservatoires nécessaires à la sauvegarde du bien, certains actes d’administration nécessiteront la majorité des deux tiers. A noter que l’acquisition en indivision dans le cadre d’un PACS obéit à des règles spécifiques.

L’acquisition en indivision trouve généralement  sa limite en cas de gros travaux ou de membres de l'indivision nombreux : Il suffit en effet d'une personne en désaccord pour bloquer les prises de décisions les plus lourdes, notamment la vente du bien...  En effet, la vente d’un immeuble indivis dans son entier requiert en principe le consentement unanime des indivisaires.

La société civile immobilière : faciliter la sortie

La SCI est souvent présentée comme un moyen d’éviter les « blocages » de l’indivision. La décision de constituer une SCI doit cependant être mesurée car, selon les situations, elle peut présenter des avantages comme des inconvénients.

Dans une SCI, un gérant, désigné dans les statuts, a pour mission d’administrer le patrimoine de la société. Ces pouvoirs sont définis par les statuts et peuvent se révéler assez larges. Les décisions les plus importantes peuvent néanmoins être soumises à autorisation préalable de la collectivité des associés (exemple : souscription d’une hypothèque sur les immeubles).

Les parts sociales ne peuvent, en principe, être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois assouplir cette règle et prévoir, par exemple, que cet agrément sera obtenu à une simple majorité.

Comme toute société, la SCI est soumise à des contraintes administratives et de gestion : dépôt des statuts au greffe et publication d'une annonce au Journal Officiel lors de sa constitution, ouverture d'un compte bancaire, nomination d'un gérant, tenue d'une assemblée générale annuelle, dépôt des comptes annuels auprès des services fiscaux.

La tontine : une histoire de famille

Comme l'indivision, la tontine réunie plusieurs acheteurs signataires d'une convention, mais elle inclut une « clause d'accroissement ». Cette clause prévoit que la part d'un acheteur est distribuée après son décès aux autres membres de la tontine, sans que ces héritiers puissent y prétendre. Le dernier survivant devient donc propriétaire de la totalité du bien.

La fiscalité de cette troisième solution d'achat à plusieurs n'est toutefois pas la plus avantageuse.

Enfin, la tontine n’étant pas une indivision, si l'un des membres veut vendre ses parts, les autres doivent la racheter ou vendre les leurs également.

Il existe donc un risque de blocage puisque l’immeuble ne peut être vendu que du consentement unanime des tontiniers.