Acheter un logement déjà loué

 

Avant la vente

 

Différentes vérifications sont nécessaires, lors de l’achat d’un bien loué :

Le bail est-il conforme à la destination des lieux, le vendeur peut-il produire un bail écrit, et ce bail est-il en conformité avec la réglementation ?

Le vendeur est tenu d’assurer la parfaite information de l’acheteur sur l’ensemble de la situation locative.

 

Acheter un bien loué permet de connaître le locataire qui occupe les lieux : paie-t-il régulièrement son loyer, est-il assuré ?

Le vendeur communique à l’acquéreur toutes les pièces permettant de justifier de sa situation. Si le bailleur a souscrit une assurance garantissant les risques locatifs, elle n’est pas automatiquement transmise à l’acquéreur du bien. Il est nécessaire de se référer au contrat d’assurance afin d’en connaître les modalités.

 

 

Les droits de préemption du locataire

 

Lorsque le logement qu’il occupe est vendu, le locataire ne bénéficie pas automatiquement d’un droit de préemption. En effet, la vente d’un bien loué n’ouvre un droit de priorité au locataire que dans 3 situations.

Tout d’abord, lorsque le bailleur délivre au locataire, pour le terme du bail, un congé pour vendre, le dernier bénéficie d’un droit de préemption, si le logement est sa résidence principale et que le bien est loué non meublé. Dans ce cas, le logement est cédé libre de toute occupation.

Le locataire bénéficie également d’un droit de préemption, en cours de bail, lorsque l’immeuble comporte plus de 5 logements et qu’il est vendu dans sa totalité, et en une seule fois. Cependant, ce droit de préemption ne s’applique pas si l’acheteur de l’immeuble s’engage à proroger les baux à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente, afin de permettre à chaque locataire de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de 6 ans.

Enfin, la vente consécutive à la division ou à la subdivision de la vente par lots ouvre un droit de préemption au locataire. Ainsi, lorsque le bailleur possède un immeuble comportant au moins 2 logements, et vend chaque logement séparément, il est nécessaire de purger au préalable le droit de préemption du locataire. La même obligation existe si le propriétaire subdivise un lot de copropriété lors de la vente.

 

 Après la vente

 

L’acheteur d’un logement loué se substitue au vendeur et devient le nouveau bailleur. Le contrat de location lui est transféré, en l’état. Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, l’acheteur, nouveau bailleur, est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

 

La restitution du dépôt de garantie incombe à celui qui est bailleur à la date à laquelle le bail prend fin. L’acheteur, devenu bailleur, doit ainsi rendre au locataire le dépôt de garantie, lorsque le bail se termine après la vente. L’accord que l’acquéreur aurait conclu avec son vendeur sur ce point n’est pas opposable au locataire.

 

Si le logement est la résidence principale du locataire, et qu’il est loué nu, le nouveau bailleur doit respecter des règles particulières pour donner congé.

Ainsi, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date de l’achat, le bailleur ne peut donner congé pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Et, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.