La fiscalité de l'immobilier

Investir dans l'immobilier est un moyen pour se créer du patrimoine, un complément de revenu, sa retraite, transmettre à ses enfants et bien d'autres choses encore.

Un élément est à intégrer dès le début de son investissement : LA FISCALITE

Notre agence Laforêt immobilier de Montauban, est à votre disposition pour vos investissements, pour l'acquisition, la revente, mais aussi la location et la gestion locative.

Donc voici un aperçu de la fiscalité de vos investissements.

Les revenus et les plus-values générés par les biens immobiliers sont soumis à différents impôts et prélèvements, qui varient selon le type de location, la durée de détention, la valeur du patrimoine et la situation personnelle du contribuable. Il existe également des dispositifs fiscaux qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en fonction de certains critères. 

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par le propriétaire d’un bien immobilier loué vide. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges et des éventuels déficits fonciers. Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier.

Le régime réel

Le régime réel s’applique obligatoirement si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, ou si le propriétaire opte pour ce régime. Il permet de déduire du montant des loyers les charges réelles supportées par le propriétaire, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, les impôts locaux, etc. Le résultat foncier est la différence entre les revenus et les charges. S’il est positif, il est ajouté aux autres revenus du contribuable et imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. S’il est négatif, il constitue un déficit foncier, qui peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, et si le propriétaire ne choisit pas le régime réel. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers, sans avoir à justifier des charges réelles. Le revenu foncier net est donc égal à 70 % des loyers, et il est imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. Ce régime est plus simple et plus avantageux que le régime réel si les charges sont inférieures à 30 % des loyers.

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) correspondent aux revenus tirés de la location meublée d’un bien immobilier. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges et des amortissements. Il existe deux régimes d’imposition des BIC : le régime réel et le régime micro-BIC.

Le régime réel

Le régime réel s’applique obligatoirement si les revenus locatifs annuels dépassent 70 000 €, ou si le propriétaire opte pour ce régime. Il permet de déduire du montant des loyers les charges réelles supportées par le propriétaire, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, les impôts locaux, etc. Il permet également de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et le mobilier, qui correspondent à la dépréciation de leur valeur dans le temps. Le résultat imposable est la différence entre les revenus et les charges, diminuée des amortissements. S’il est positif, il est ajouté aux autres revenus du contribuable et imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. S’il est négatif, il constitue un déficit, qui peut être imputé sur les BIC des dix années suivantes.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 €, et si le propriétaire ne choisit pas le régime réel. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers, sans avoir à justifier des charges réelles. Le revenu imposable est donc égal à 50 % des loyers, et il est imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. Ce régime est plus simple et plus avantageux que le régime réel si les charges sont inférieures à 50 % des loyers.

Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, augmenté des frais et des travaux. Les plus-values sont imposées au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il existe des abattements pour durée de détention, qui réduisent le montant de la plus-value imposable. Ces abattements sont de 6 % par an à partir de la sixième année de détention, et de 4 % pour la vingt-deuxième année, pour l’impôt sur le revenu. Ils sont de 1,65 % par an à partir de la sixième année de détention, de 1,6 % pour la vingt-deuxième année, et de 9 % par an à partir de la vingt-troisième année, pour les prélèvements sociaux. La plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Il existe également des cas d’exonération totale ou partielle de la plus-value, notamment :

• la vente de la résidence principale du vendeur ;
• la vente d’un logement par un contribuable qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, sous certaines conditions ;
• la vente d’un logement dont le prix est inférieur à 15 000 € ;
• la vente d’un bien immobilier par un contribuable dont le revenu fiscal de référence de l’année précédente est inférieur à un certain seuil.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel qui concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le patrimoine immobilier comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable, à l’exception de ceux affectés à l’activité professionnelle. La valeur nette du patrimoine immobilier est égale à la valeur brute, diminuée des dettes et des éventuelles exonérations. L’IFI est calculé selon un barème progressif, qui comporte six tranches d’imposition :

• de 0 à 800 000 € : 0 % ;
• de 800 000 à 1 300 000 € : 0,5 % ;
• de 1 300 000 à 2 570 000 € : 0,7 % ;
• de 2 570 000 à 5 000 000 € : 1 % ;
• de 5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 % ;
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Il existe des dispositifs qui permettent de réduire le montant de l’IFI, tels que :

• le plafonnement de l’IFI, qui limite le total de l’IFI et de l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus du contribuable ;
• la réduction d’IFI pour dons à certains organismes d’intérêt général, qui permet de déduire 75 % du montant des dons dans la limite de 50 000 € ;
• la réduction d’IFI pour investissement dans les PME, qui permet de déduire 50 % du montant des souscriptions au capital de certaines PME avec un plafond.

Des régimes de défiscalisation spécifiques existent également, tels que Malraux, Pinel, Denormandie...

N'hésitez pas à consulter notre agence, mais également votre expert comptable et notaire.