Achat immobilier : la garantie vices cachés

Un contrat d’achat immobilier qui lie un vendeur à un acheteur non professionnel protège ce dernier des défauts découverts après la vente grâce à une garantie dite de « vices cachés ». En quoi consiste cette garantie et dans quelles conditions est-elle applicable ?

 

La possibilité d’annuler la transaction ou d’être remboursé

La garantie vices cachés permet à l’acheteur d’un appartement ou d’une maison de demander l’annulation de sa transaction ou le remboursement d’une partie du prix du bien s’il découvre après son achat un défaut qui n’était jusque-là pas visible. En effet, d’après le Code Civil, même après l’achat, le vendeur reste responsable des défauts cachés lors de la vente, s’ils rendent le bien  impropre à l’usage auquel on le destinait  ou s’ils diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s’il en avait eu connaissance. En revanche, selon l’article 1642, le vendeur ne peut être responsable de défauts qui étaient apparents au moment de la vente.

Qu’entend-on par « vices cachés » ?

Sont considérés par la jurisprudence comme vices cachés dans la vente d’immeuble :

l'absence d'alimentation en eau courante

les fondations défectueuses

la fragilité des poutres maîtresses

la présence de punaises, de termites ou de champignons

le caractère instable du terrain affectant ses possibilités de construction

l'absence de vide sanitaire 

• le caractère inondable d'une maison
• les nuisances sonores provenant de la chaudière collective 
• le défaut d'homogénéité du carrelage 
• la présence d'amiante
• l'inconstructibilité du terrain vendu
• le risque d'inondation du sous-sol à usage d'habitation
• le risque d'éboulement d'un terrain dans une zone classée « à risque »
• le refus d’un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme positif

 

Ne sont pas considérés comme des vices cachés :

• la pollution des puits dans un domaine agricole
• l'absence de tout-à-l'égout pour une maison du 18e siècle située en pleine campagne
• le trouble d'exploitation qui a momentanément affecté l'usage du bien
• la pollution du sol de la maison cédée lorsqu'il était de notoriété publique que celui-ci hébergeait depuis des années une décharge

 

A noter : Si la vente est conclue entre deux non-professionnels, la garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée par l’acquéreur si l’acte de vente stipule que le vendeur ne sera assujetti à aucune garantie.

 

Achat immobilier : quelles conséquences pour le vendeur en cas de vice caché ?

Si le vendeur est reconnu comme responsable d’un ou plusieurs vices cachés par la justice, l’acheteur peut demander l’annulation de l’achat de son appartement ou de sa maison ou la diminution de son prix. En cas d’annulation de la vente, le vendeur devra rembourser le prix d’acquisition du bien, ainsi que les frais de notaire. Si l’acquéreur choisit une réduction du prix, un expert devra en fixer le montant. Le vendeur peut également être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Pour être valable, l’action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les deux ans qui suivent la découverte du vice. Le vendeur devra alors prouver que la découverte du vice caché date de plus de deux ans avant le début de l’action en justice.

 

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