Indivision en immobilier : définition et fonctionnement

Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

L'achat en indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées co-indivisaires, achètent ensemble un bien immobilier. Chaque co-indivisaire possède une quote-part du bien, qui peut être différente en fonction de sa contribution financière.
Acheter en indivision est donc souvent perçu comme une solution juste, puisque chacun possède techniquement le bien à hauteur de son apport financier, tout en ayant la jouissance du bien immobilier.

En outre, chacun étant considéré comme propriétaire (indivisaire) en indivision, certaines décisions concernant le bien immobilier doivent être prises à l’unanimité ou à la majorité des 2/3, ce qui permet à chacun d’avoir son mot à dire. Les charges relatives au bien sont également réparties entre les indivisaires. L’effort financier est donc supporté par plusieurs personnes. Au sein d’une indivision, tout est proportionnel, jusqu’au paiement de la taxe foncière.

Pourquoi acheter en indivision ?

L’achat en indivision est une solution idéale pour des membres d’une famille, un couple, des amis qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans créer de société. C’est également une procédure intéressante pour les personnes qui cherchent à acheter un logement à moindre frais.
Si l’indivision incite à tout partager, chaque indivisaire demeure libre de revendre sa quote-part quand bon lui semble. La vente du bien nécessitant une majorité des 2/3*.

*La nécessité d'une majorité peut être remise en cause. L'indivisaire doit à ce moment-là obtenir une autorisation judiciaire (article 815 du Code civil) par le tribunal judiciaire.

Achat en indivision : Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Acheter en indivisions possède bon nombre d’avantages, comme la simplification des démarches et des formalités lors d’un achat immobilier. À l’inverse, dans l’optique d’une donation, la création d’une SCI, du fait de son statut, facilite la transmission par rapport à un achat en indivision.

Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients d’acheter en indivision :

Avantages  ✅

Inconvénients🔴

L'achat en indivision permet à plusieurs personnes de se regrouper pour financer un achat immobilier. Cela peut faciliter l'investissement financier, notamment pour les personnes qui ne peuvent pas se permettre d'acheter un bien immobilier seules. L'indivision permet de répartir les coûts d'acquisition, mais également les coûts liés à la gestion et l'entretien du bien (impôts, charges, réparations, etc.) entre les co-indivisaires. L'indivision permet de partager les risques liés à l'investissement immobilier entre les co-indivisaires.

L'indivision implique que  la majorité des décisions relatives à la gestion et à la vente du bien immobilier doivent être prises collectivement. En cas de difficultés financières ou de conflits entre les co-indivisaires, cela peut entraîner des complications. Sortir de l'indivision peut être difficile si les co-indivisaires ne parviennent pas à se mettre d'accord sur les modalités de la vente du bien. Cela peut entraîner des frais supplémentaires pour régler les conflits.

Comment se passe la gestion des biens indivis par les propriétaires ? 

La gestion des biens indivis par les propriétaires peut être complexe et nécessite une bonne communication et une collaboration efficace entre les parties concernées. Lorsqu'une convention d'indivision est signée, les parties prenantes se réfèrent alors à elle pour savoir qui doit gérer, dans certaines circonstances, le bien (ménage, entretien,…).

Pourquoi signer une convention d'indivision ? 

Lors d'un achat en indivision, les propriétaires du bien ont la possibilité de signer une convention d'indivision.
La convention d'indivision permet d'établir les règles et devoirs qui régissent pour la propriété partagée, en définissant notamment les droits et obligations de chacun des indivisaires. Cette convention permet de simplifier la gestion des biens en copropriété et de prévenir les litiges ou conflits potentiels entre les indivisaires, notamment dans le cadre d'une procédure de divorce.

Que doit contenir une convention d'indivision ?

La convention d'indivision doit être rédigée chez le notaire et comporter les modalités suivantes : 

1. L'identification des indivisaires et leurs quotes-parts.
2. La description précise du bien immobilier concerné par l'indivision.
3. Les règles de gestion et d'administration du bien (répartition des charges, les décisions relatives aux travaux, etc.).
4. Les règles de fonctionnement et de prise de décisions entre les indivisaires.
5. Les modalités de cession des parts et les conditions en cas de vente du bien.
6. Les règles relatives à la rupture de l'indivision et à la liquidation du bien etc. .

La convention peut aussi prévoir une indemnité d'occupation pour l'indivisaire qui occupe le logement.

La vente d'un bien immobilier en indivision : quelles contraintes ? 

Dans le cadre d'une indivision à deux, la vente d'un bien immobilier nécessite un accord unanime.

Il est tout à fait possible pour les propriétaires de revendre leurs quotes-parts des biens indivis. Dans ce cas-là, l'indivisaire doit informer par lettre recommandée les autres propriétaires de sa décision de vendre sa part. Les autres propriétaires possèdent un droit de préemption d'un mois sur le bien.

Quels sont les frais de sortie d'une indivision ?

Les frais de sortie d'une indivision dépendent de plusieurs facteurs, tels que la nature et la valeur des biens détenus en indivision, les accords conclus entre les co-indivisaires et les éventuelles dettes de l'indivision.
Cependant, voici quelques éléments à prendre en considération dans le prix :

• L’évaluation des biens : avant de sortir de l'indivision, les biens en question doivent être évalués afin de déterminer leurs valeurs. Chez Laforêt, l’estimation de votre bien immobilier est gratuite.

• Les frais de notaire : si les co-indivisaires ont recours à un notaire pour formaliser la sortie de l’indivision, des frais notariés seront à prévoir. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire, les frais d'enregistrement et les taxes liées à la cession des biens.

• Le partage des dettes : si la propriété en indivision a contracté des dettes, celles-ci devront être réparties entre les co-indivisaires avant la sortie de l'indivision. Les frais liés au remboursement des dettes peuvent donc avoir un impact sur le montant à régler pour sortir de l'indivision.

Aux différents frais de sortie s'ajoute le paiement des plus-values immobilières.

Si l'un des co-indivisaires a financé des travaux ou des dépenses liées aux biens en indivision, il peut demander une indemnisation avant de sortir. Ces frais devront être donc pris en compte dans le coût global des frais de sortie d’une indivision.

Il est donc recommandé de se renseigner auprès d'un notaire ou d'un avocat spécialisé pour obtenir une estimation précise des coûts à prévoir.

Le cadre de la succession :  l'indivision entre les héritiers 

En cas de décès d'une personne possédant un bien immobilier, les héritiers se retrouvent dans un régime de l'indivision temporaire, jusqu'à l'attribution du patrimoine du défunt devant le notaire. Cette indivision peut générer des tensions au sein de l'héritage. De ce fait, il est conseillé pour les propriétaires de rédiger des dispositions pour leurs futurs héritiers. 

Dans un couple, en cas de décès, la loi prévoit des droits au bénéfice aux héritiers proches, en l'occurrence le conjoint survivant, c’est-à-dire de la personne avec laquelle le défunt était marié. En revanche, en cas de PACS (pacte civil de solidarité) ou de concubinage, le survivant du couple ne bénéficie pas automatiquement d’un droit dans la succession du défunt. Le mariage demeure la situation permettant la meilleure protection du conjoint.