Locataires : comment faire de la sous-location en toute légalité ?

Vous êtes locataire et vous devez quitter votre logement le temps d'une mission ponctuelle ? Laisser un appartement vide pour lequel il faut tout de même payer un loyer, cela fait mal au coeur, et au porte-monnaie. Alors pourquoi ne pas sous-louer pendant votre absence ? Cette démarche est tout à fait légale. À condition de respecter certaines règles et, bien sûr, d'en avoir envie : l'an dernier, seuls deux Français sur dix avouaient être tentés par la sous-location. Pour ceux qui seraient intéressés, voici donc ce qu'il faut savoir avant de se lancer. 

 

La sous-location : une pratique avantageuse pour le locataire

Ne pas laisser votre logement inoccupé pendant une absence, partager ponctuellement votre loyer... Plusieurs raisons peuvent vous donner envie de sous-louer votre logement. Dans quelle mesure cette pratique est-elle légale ?
 

Dans le cadre de la sous-location d'un appartement ou d'une maison, le locataire titulaire du bail en cours met à disposition tout ou partie de son logement à une tierce personne contre le paiement d'un loyer ou des heures de travail.
 

Cette solution ne doit pas être confondue avec de la colocation où tous les locataires sont liés de manière égale à un bailleur. Ici, le sous-locataire est seul lié au locataire, qui est seul lié au bailleur.
 

 

Que dit la loi sur la sous-location ?

La sous-location d'un logement vide est interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Pour sous-louer son appartement, il faut l'accord écrit du bailleur. Ce dernier doit également donner son accord quant au montant du loyer demandé au sous-locataire. Ce montant ne peut excéder le loyer du locataire officiel. 
 

Afin d'obtenir l'accord de son propriétaire, le locataire doit transmettre sa demande par courrier recommandé, avec avis de réception ou par huissier.
 

La sous-location d'un appartement meublé reste libre en l'absence d'une clause prévoyant l'accord du bailleur, si le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Pour les baux signés après cette date, la loi Alur impose aux locations meublées les mêmes modalités qu'aux logements vides. 
 

 

Le contrat de sous-location d'un appartement

Une fois l'accord exprès du bailleur obtenu, un contrat détaillant les modalités de la sous-location doit être établi entre le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire officiel est également tenu de fournir l'autorisation écrit du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire. La sous-location selon la loi n'est soumine à aucune limitation de durée, mais le contrat se retrouve automatiquement annulé à la fin du bail du locataire principal. Ce dernier est entièrement responsable des manquements de son sous-locataire (impayés, dégradations...) face à son propriétaire, aucun lieu juridique n'existant entre ces deux parties. Le contrat doit donc être accompagné d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Il faut également fixer un délai de préavis.
 

Même si on peut considérer une sous-location comme une location d'un meublé pour laquelle une assurance habitation n'est pas obligatoire, il est préférable que le sous-locataire dispose d'une telle assurance pour couvrir les dommages en cas de dégât des eaux ou d'incendie. La responsabilité civile permet également d'être couvert en cas de dégats causés par la négligence du sous-locataire.
 

Le sous-locataire est parfaitement autorisé à faire une demande d'aide au logement auprès de la CAF (Caisses d'Allocations Familiales).
 

 

Les implications fiscales de la sous-location

Les revenus tirés d'une sous-location en meublé sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut également noter que le locataire principal, s'il loue son appartement nu, peut sous-louer son appartement en meublé.
 

Si le locataire sous-loue uniquement une partie de son habitation principale, que les pièces louées constituent la résidence principale de son sous-locataire et qu'il demande un loyer raisonnable ne dépassant pas des plafonds fixés par l'administration fiscale (184€/m² par an en Île-De-France et 135€/m² par an dans les autres régions, charges comprises), il bénéficie d'une exonération d'impôts sur la totalité de ses recettes.
 

Les revenus d'une location vide sous-louée en nu sont à déclarer en tant que bénéfices non-commerciaux. Dans tous les cas, ces revenus de sous-location sont à déclarer en tant que revenus imposables.
 

 

Et si le propriétaire refuse la sous-location de l'appartement ?

Votre bailleur n'est en aucun cas tenu d'accepter une demande de sous-location par la loi, sans avoir à justifier son choix. Ce refus étant souvent dû à la crainte de faire face à des impayés et de voir son bien échapper à son contrôle, en tant que locataire, vous pouvez lui proposer de mettre en oeuvre une solution plus rassurante, comme :
 

* La modification du bail en cours à l'aide d'un avenant afin de transformer la location en colocation, le sous-locataire devenant locataire au même titre que le locataire principal et les deux étant liés par une clause de solidarité et d'indivisibilité du loyer.

* L'établissement d'un nouveau contrat de location directement avec le sous-locataire, dont le propriétaire prend soin de vérifier la solvabilité.
 

Sous-louer un appartement sans autorisation peut avoir de lourdes conséquences pour le locataire, allant de la résiliation du bail au versement de dommages et intérêts. Il s'agit donc d'une pratique à initier en toute transparence avec son propriétaire.