Le trouble anormal de voisinage causé par le locataire

La notion de trouble anormal de voisinage

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage sous peine de voir sa responsabilité engagée. Qu’il s’agisse d’un bruit, d’une nuisance olfactive ou de la perte d'ensoleillement ou de vue engendrée par une extension ou une construction, la jurisprudence retient la responsabilité du propriétaire dès lors que le trouble est anormal et qu’il cause un préjudice à un tiers.

 

Le juge apprécie souverainement si la notion de trouble anormal de voisinage est caractérisée. Pour ce, il tient compte de multiples critères et notamment : de l’intensité, la fréquence, de sa durée, l’environnement dans lequel il se produit ou de la règlementation en vigueur. Dès lors que le trouble est constitué, la responsabilité de l’auteur peut être engagée par toute personne qui subit un préjudice. Cependant, depuis la loi de la réforme de la justice du 23 mars 2019, la conciliation ou la médiation est obligatoire avant la saisine du tribunal. Il s’agit en effet de la possibilité pour les parties de régler le conflit de manière amiable et de tenter de trouver une solution pour faire cesser le trouble anormal de voisinage.

 

La responsabilité du bailleur vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers

Il n’est pas rare qu’un locataire soit bruyant de jour comme de nuit, qu’il produise des nuisances olfactives ou encore que ses animaux gênent les voisins.

 

Lorsque le trouble est causé par le locataire, les copropriétaires ou tiers engagent la responsabilité du bailleur. En effet lorsqu'un locataire cause des troubles aux autres occupants de l’immeuble en ne respectant pas le règlement de copropriété, le bailleur en répond comme s'il en était lui-même l'auteur. Il a d’ailleurs été jugé que la responsabilité contractuelle du copropriétaire-bailleur est engagée en cas du manquement de son locataire aux stipulations du règlement de copropriété. A charge pour le bailleur d’engager ensuite la responsabilité de son locataire.

 

L’action du bailleur contre son locataire

L’article 6-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ¨précise que le bailleur doit adresser à son locataire une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de cesser le trouble de voisinage. Une première phase de règlement amiable s’ouvre alors : bailleur et locataire devront tenter de trouver une solution amiable et saisir un conciliateur de justice potentiellement. A défaut de règlement amiable, la seconde phase permet au bailleur de saisir le juge judiciaire et de demander la résiliation du bail au motif que le locataire ne respecte pas l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Le bailleur devra réunir les preuves du trouble causé par son locataire (constat d’huissier, pétitions, témoignages, plaintes…).

Le bailleur a une obligation de moyen et non de résultat, autrement dit, seule sa passivité face à un trouble de voisinage anormal causé par son locataire pourra être sanctionnée. La Cour de Cassation reconnait la possibilité au syndicat des copropriétaires de demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en lieu et place du bailleur dès lors que le trouble anormal de voisinage est établi et que le bailleur ne réagit pas.