4800 collaborateurs et 720 agences en France
Article rédigé par un cabinet juridique partenaire de Laforêt.
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum par deux personnes ayant le statut d’associés. La SCI sert à détenir et à gérer un patrimoine immobilier à plusieurs personnes d’une même famille (SCI familiale) ou entre personnes tierces. La SCI permet également d’anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers. Les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie et au prorata de leurs apports . La SCI a une activité civile et répond aux règles de fonctionnement de droit commun des sociétés civiles.
Par principe, les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée.
Les statuts peuvent cependant prévoir que les décisions des associés résultent d’une consultation écrite.
Le consentement unanime de tous les associés dans un acte vaut également prise de décision.
En règle générale, les statuts confèrent au gérant le choix du mode de consultation des associés : assemblée, consultation écrite, décision unanime dans un acte.
La société civile immobilière doit être constituée, sous peine de nullité, avec deux associés minimum.
Le mineur non émancipé peut être associé d’une SCI s’il est représenté par ses parents.
La SCI facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel. Elle évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaires d'un immeuble en indivision, situation difficile à gérer au quotidien. Si un des héritiers souhaite céder ses parts, il n'oblige pas les autres à vendre l'immeuble, comme c'est le cas en indivision, nul n’étant censé demeurer dans l’indivision. Les statuts permettent de régler les situations de mésentente et d’éviter la vente du bien immobilier.
Pour rappel l'indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes.
Si les actes conservatoires peuvent être pris par un seul indivisaire, les actes de gestion requièrent une majorité des deux tiers des droits indivis. Face à des indivisaires négligents ou en conflit, on comprend vite que la prise de décision peut rapidement devenir impossible et mettre en péril la gestion optimale d’un patrimoine. Et si recours à un juge peut être une solution ponctuelle, sur le long terme un état d’indivision ne peut être pérenne.
Sous cet angle, et parce que les statuts ont vocation à définir un gérant, la SCI permet de prévenir les situations de blocage et donc d'optimiser la gestion des biens détenus.
La SCI facilite la conservation du patrimoine et de garder captifs les biens acquis par elle. Il est possible par exemple d'insérer aux statuts une clause d'inaliénabilité. Cette clause interdit toute cession ou toute transmission des parts : elle contraint l'associé à rester dans la société. Par corollaire on permet à la SCI de contrôler l’identité de ceux qui seront indirectement propriétaires du bien détenu par la société.
On considère que les clauses d'inaliénabilité sont valables à condition d'être limitées dans le temps et justifiées par un intérêt sérieux et légitime, conforme à l'intérêt social.
Ainsi, constitue un intérêt sérieux et légitime la volonté de conserver les biens dans la famille jusqu'au décès du donateur. La violation de la clause est sanctionnée par la nullité de la cession et ne peut être demandée que par les personnes que l'inaliénabilité est censée protéger.
La clause de rachat forcé participe également de l’objet de protection du patrimoine. Rappelons que cette clause permet d'exclure un associé en l'obligeant à céder ses parts. Elle permet d'assurer un contrôle permanent de la qualité d’associé. Bien évidemment, L'associé exclu doit obtenir un juste prix, déterminé à dire d'expert. Par ailleurs, il convient de prévoir des clauses objectives d'exclusion afin d'éviter des exclusions discrétionnaires.
On peut également compter sur la clause de préférence. Elle génère un droit de préférence permettant à son bénéficiaire d'acquérir en priorité les titres cédés. Dans ce cas, le bénéficiaire préempte au prix convenu entre cédant ou cessionnaire. La clause de préemption permet de connaître l'identité du cessionnaire et de disposer non seulement d'un droit de préemption mais aussi d'un moyen de filtrer l'entrée de nouveaux associés.
En plus de ces clauses, la conservation du patrimoine de la SCI est aussi assurée par l’interdiction de vendre l’intégralité de son patrimoine sans accord unanime des associés. Telle est la position la plus constante de la Cour de cassation.
L’attrait de la SCI est nourri par la réduction des coûts générés par la transmission du biens aux héritiers en cas de décès. Par principe, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession calculés à partir de l’actif, après soustraction des dettes existantes au jour du décès. La constitution d’une SCI familiale permet de limiter le montant des droits dus à l’Etat dans le cadre d’une succession.
Il suffit ainsi aux parents ou aux grands-parents de céder progressivement des parts sociales de la SCI de façon à bénéficier d’une exonération des droits de mutation.
Dans une SCI de location de biens immobiliers, le régime fiscal dépend de la nature de la location vide ou meublée :
La SCI, qui met en location des biens vides, relève du régime fiscal des sociétés de personnes : la SCI détermine son résultat fiscal et dépose une déclaration 2072 et ses annexes. Au regard de la semi-transparence fiscale, ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur les revenus locatifs au prorata de leurs droits dans le capital social dans la catégorie des revenus fonciers.
La SCI, qui met en location des biens meublés, est imposée par principe à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, il est admis que les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale accessoire (location meublée) peuvent continuer de relever de l'impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes. Le franchissement occasionnel du seuil de 10 % n'entraîne pas la soumission à l’impôt sur les sociétés au titre de l'année de dépassement (sous conditions).
Juridiquement, il est possible de créer une SCI avec 1 euro. En effet, aucun capital social minimal n’est exigé.
Le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés peut présenter un attrait fiscal pour les associés:
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés (personnes physiques ou personnes morales). En cas de vente d’un bien immobilier, les plus-values sont imposées à l’impôt sur le revenu selon les règles des plus-values immobilières des particuliers associés. Si la cession porte sur les parts sociales, les règles imposables au titre des plus-values relèvent des plus-values immobilières des particuliers.
Si la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, en raison de la nature commerciale de son activité ou sur option, la SCI en tant que personne morale fait interposition entre elle et les associés. Ainsi, les résultats de la SCI sont imposés au taux réduit ou de droit commun d’impôt sur les sociétés (15% et/ou 25 %). Les associés personnes physiques ne sont imposés que sur les distributions de dividendes effectuées par la SCI. Elles sont soumises à la flat tax de 30%. En comparaison avec le taux personnel d'imposition de l’associé, il est peut-être plus avantageux que la SCI soit soumise à l’IS. Autre point non négligeable, la SCI soumise à l’IS peut amortir le bien immobilier c’est-à-dire constater une dépréciation due à l’usage et au temps, et réduire ainsi le résultat social imposable. Cette déduction vient s’ajouter aux autres charges déductibles nécessaires à l’exploitation.
Les associés sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur part dans le capital social. Un créancier, après avoir préalablement et en vain poursuivi la société, peut saisir les biens personnels d’un associé. Le créancier doit donc diviser son recours et poursuivre chaque associé sur ses biens personnels pour une partie de la créance correspondant à sa part dans le capital social. Ainsi, l’associé qui détient 50 % du capital social est tenu indéfiniment sur son patrimoine mais pour la moitié des dettes sociales.
Pour créer une SCI, il y a différentes étapes à respecter :
Rédaction des statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Enregistrement des statuts au centre des impôts.
Publication la constitution de la société dans un journal d'annonces légales.
Immatriculation de la société en ligne sur le guichet unique des entreprises accessible à partir du site de l’INPI.
Le greffe du tribunal de commerce réceptionne le dossier du Guichet Unique et procède ensuite aux inscriptions au RCS.
Le gérant de la SCI veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.
Les sociétés civiles sont tenues de présenter à l'administration, sur sa demande, les documents sociaux, les documents comptables et les autres pièces justificatives qu’elles détiennent relatives à l'activité qu'elles exercent. Les SCI doivent pouvoir justifier des informations de leur déclaration de résultat.
A noter que les SCI qui n’encaissent que des revenus fonciers n’ont pas à présenter en cas de contrôle un Fichier des écritures comptables (FEC).
Références juridiques :
Recevez tous les bons plans, les actualités immobilières, des astuces & des conseils en vous abonnant à notre newsletter Laforêt
Laforêt traite les données recueillies afin de faire suite à votre demande d'inscription à la newsletter. Pour en savoir plus sur la gestion de vos données et vos droits, veuillez cliquer ici
