Prêt immobilier : les protections et les obligations de l’emprunteur

Les protections de l’emprunteur avant la signature du prêt immobilier

Depuis l’ordonnance du 25 mars 2016, l’acheteur peut comparer les offres de crédit immobilier grâce à la fiche standardisée fournie par la banque et évaluer les enjeux de chaque offre de prêt (garanties, mensualités, frais de dossier…).

La protection de l’emprunteur se traduit également par l’appréciation de son dossier. Cette étude est réalisée afin d’évaluer la capacité d’emprunt et de remboursement de l’emprunteur. En effet, le crédit immobilier n’est autorisé que si le projet est viable. Un dossier dont la capacité d’emprunt respecte le taux d’endettement a des chances d’aboutir. En 2020, une mensualité de crédit immobilier ne saurait dépasser 33 % des revenus perçus, selon la Banque de France. Autrement dit, pour obtenir un financement, les revenus de l’emprunteur doivent être au moins 3 fois supérieur à la mensualité de l'emprunt.

Au-delà de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement, la Banque de France impose le respect d’une partie minimale de « reste à vivre » calculée en fonction de la composition du foyer. Une demande de crédit pour laquelle le reste à vivre ne serait pas respecté, n’a que peu de chance d’être autorisée.  

La banque impose généralement que l’emprunteur souscrive une assurance afin de couvrir certains risques tels que son décès ou celui d'un co-emprunteur, la maladie et l'invalidité, temporaire ou permanente, à la suite d'un accident ou la perte d'emploi. Le contrat d’assurance est accordé en fonction de différents critères comme l’état de santé de l’emprunteur par exemple. Depuis les lois Lagarde, Hamon et Sapin II, tout emprunteur dispose de la faculté de choisir librement son assurance et de la mettre en concurrence à chaque date anniversaire, ce qui le renforce dans ses droits et dans sa protection.  

Les protections de l’emprunteur au cours et après la signature du prêt immobilier 

Une fois éditée, l’offre de prêt est envoyée par courrier. A réception, l’emprunteur ne peut retourner le contrat de prêt signé qu’une fois le délai de réflexion de 10 jours expiré. Ce délai permet à l’emprunteur de lire avec soin le contrat de prêt afin notamment de prendre conscience de son engagement. L’offre de prêt est valable 30 jours à compter de sa réception. Ainsi l’emprunteur peut renvoyer le contrat signé entre le 11e jour et le 30e jour, après sa réception.  

A compter de la signature du prêt, l’emprunteur dispose d’un délai de 4 mois pour annuler le contrat au motif que la vente n’a pas abouti. A cette fin, l’emprunteur doit adresser sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception à l’établissement bancaire au titre de la clause résolutoire du contrat.  

Les obligations de l’emprunteur après la signature du crédit immobilier 

Le contrat de prêt permet à un acquéreur de financer son projet avec le concours de la banque. En échange, l’acquéreur s’oblige au paiement des mensualités. A défaut de paiement, l’établissement bancaire peut mettre en œuvre la/(les) garantie(s) du prêt (caution, hypothèque…). Les conséquences sont multiples puisqu’un emprunteur en défaut de paiement aura plus de difficultés à obtenir un futur prêt et pourrait voir ses biens personnels saisis. Pour éviter cela, il est possible de contacter l’établissement bancaire afin de renégoci