Acheter ou vendre en viager : le bon plan ?

Forme d’achat immobilier assez peu populaire, le viager permet pourtant à chacun, acheteur et vendeur, d’y trouver son compte, sous certaines conditions et sous réserve de bien savoir où vous mettez les pieds !

Un achat en viager est un contrat particulier passé entre l’acheteur et le vendeur. Contrairement à un achat classique, vous ne payez pas en une seule fois le montant de l’achat. Vous devez verser au vendeur un bouquet (en général 10% à 30% du prix du bien) puis une rente (la plupart du temps mensuelle) jusqu’à son décès.

 

Le viager vu par le vendeur

Les vendeurs en viager, appelés crédirentiers, sont essentiellement des personnes âgées. Ils peuvent ainsi bénéficier de revenus supplémentaires et compléter leur pension avec leur rente tandis que le bouquet peut par exemple leur permettre de faire face à des dépenses de santé imprévues. La rente est soumise aux impôts sur le revenu pour une fraction de son montant, mais le montant diminue suivant l’âge du rentier. Le crédirentier peut continuer à habiter son logement (viager occupé) ou non, notamment si il part en maison médicalisée (viager libre).

 

Le viager vu par l’acheteur

Outre le fait que l’investissement de base est plus abordable puisqu’il ne s’agit que du bouquet, nombre d’acheteurs espèrent faire une bonne affaire en achetant un bien en viager. En effet, la rente mensuelle est versée tant que le vendeur est vivant. A son décès, l’acheteur, appelé le débirentier, prend pleine possession des lieux et cesse les versements. Le prix payé au total peut donc être très inférieur à la valeur réelle du bien. Mais attention, l’histoire contraire est également valable ! Si le crédirentier a une durée de vie très longue, l’acheteur peut être amené à payer beaucoup plus que la valeur du bien. L’histoire du viager de Jeanne Calment, la célèbre ancienne doyenne de France en témoigne : l’acheteur n’a jamais pu profiter du bien, étant décédé avant elle. Dans ce cas, les enfants du débirentier sont tenus de continuer les versements. En cas de défaut de paiement, le crédirentier reprend la pleine possession de son bien et n’a pas à rembourser quoi que ce soit.

 

Les conditions particulières de l’achat en viager

La rente versée est le fruit d’un calcul assez compliqué basé sur l’espérance de vie du vendeur et qui mêle la valeur du bien, l’âge et le sexe du vendeur. Les barèmes sont disponibles auprès des notaires, mais aussi des compagnies d’assurance ou des caisses de prévoyance.

Certaines clauses peuvent être ajoutées au contrat, comme :

• une clause d'indexation : le montant de la rente est revalorisé en suivant un indice, généralement celui des prix à la consommation publié par l’Insee.
• une clause résolutoire : si le débirentier cesse les versements, le crédirentier reprend totalement possession de son bien.  
• une clause stipulant qu’il conservera le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

 

Bon à savoir :

• La taxe foncière est payée par l’acheteur. Les réparations, l’entretien courant, la taxe d’habitation, et les factures d’énergie sont réglées par le vendeur.
• Plus le bouquet est élevé, moins la rente mensuelle l’est. Le bouquet est déduit du montant de la rente, d’où la baisse du prix.
• La mort du crédirentier doit être imprévisible. S’il décède dans les 20 jours suivant le contrat, la loi considère que la vente est nulle car le décès était prévisible.

 

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