Les diagnostics immobiliers pour la vente d’un bien

 

Avant de pouvoir mettre votre bien immobilier, vous êtes tenus de faire réaliser plusieurs diagnostics de ce logement. Ces documents, obligatoires et établis par des diagnostiqueurs professionnels habilités, sont établis sur la base d’analyses techniques de votre habitation. Les études ainsi menées permettent d’informer les futurs acquéreurs sur les caractéristiques réelles du bien qu’ils convoitent, ainsi que son état général et ses performances. Sont examinées à travers ces diagnostics les risques du bâtiment et les éléments de sécurité en place pour y pallier. Voyons ensemble quels sont ces diagnostics, leurs particularités et leur caractère obligatoire ou non selon les situations.

 

Les 10 diagnostics à faire réaliser pour une vente immobilière

1. Le diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez va venir déterminer avec précision la superficie de votre logement. Sont prises en compte dans ce métrage toutes les zones dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. Attention, les dépendances telles que balcon, terrasse, cave, garage, cabanon de jardin, etc., ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable. Ce diagnostic est obligatoire pour toutes les ventes d’appartements ou de maisons en copropriété, alors qu’il ne l’est pas pour celles inhérentes aux maisons individuelles. Attention, si l’acheteur réussit à prouver une erreur de plus de 5 % dans le calcul de la surface habitable, il peut intenter une action en justice et prétendre à des dédommagements.

 

1. Le diagnostic performance énergétique du bâtiment

La vie quotidienne dans une habitation requiert de l’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et les équipements. Le Diagnostic Performance Énergétique (DPE) va venir quantifier, le plus rigoureusement possible, les besoins en énergie du bien. Le DPE a une durée de validité de 10 ans, mais est naturellement à refaire en cas de travaux conséquents dans l’habitation qui pourraient avoir une conséquence sur les besoins en énergie du logement.

Vont être étudiés lors de cette analyse technique : les matériaux qui constituent le logement et son isolation, ainsi que le système de chauffage et de production d’eau chaude, dans le but de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an nécessaire au bon fonctionnement du logement.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire pour toutes les annonces immobilières de vente et de location. Nous n’allons pas vous le cacher, meilleures sont les performances énergétiques d’un logement, plus la vente de ce dernier est facilité. En effet, des économies d’économies sont plus que jamais aujourd’hui un excellent argument de vente.

Il est vrai que la fiabilité des résultats de ce Diagnostic Performance Énergétique est parfois discutée par certains. Les notes attribuées peuvent fortement varier d’un diagnostiqueur à l’autre, ce qui fait légitimement douter sur l’exactitude des relevés et analyses réalisés. Toutefois, ce document garde toute son importance puisqu’il revêt un caractère obligatoire et qu’il est sans doute le plus regardé par les potentiels acquéreurs, soucieux de se chauffer de vivre au quotidien au meilleur prix. Il peut se révéler judicieux pour un propriétaire vendeur de faire des travaux d’amélioration énergétique pour mieux vendre sa maison. Le coût engendré par ces travaux sera très probablement inférieur à la décote que subirait le bien s’il était vendu tel quel.

 

1. Le diagnostic amiante

Toutes les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997 sont soumises au diagnostic amiante en cas de vente. La présence d’amiante doit obligatoirement être étudiée, et ce, autant dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.

Pour une construction datant d’avant l’interdiction de l’amiante, tout le bâtiment doit être analysé par un diagnostiqueur certifié. Cette étude présente une durée de validité illimitée si elle a été réalisée après le 1ᵉʳ janvier 2013. Une nouvelle analyse se doit d’être réalisée si la dernière étude date d’avant cette date.

 

1. Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est aussi parfois nommé le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Il s’adresse à tous les logements situés dans un immeuble d’habitation construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Si le seuil de présence de plomb toléré est franchi, la date de validité de ce diagnostic ne sera que d’un an. Si ce n’est pas le cas, le CREP a une durée de vie illimitée.

Sachez que jusqu’en 1949, de nombreuses peintures utilisées dans le bâtiment contenaient du plomb. Il peut en rester des résidus, non éliminés entièrement, même des de nombreuses décennies plus tard. Le diagnostic plomb sera accompagné d’une notice d’informations reprenant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtement contenant cette molécule.

 

1. Le diagnostic termites

Les vendeurs dont le bien se trouve dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral sur la présence de termites a été publié sont tenus de fournir un diagnostic termites aux futurs acheteurs. Cette analyse, qui mentionne donc simplement la présence ou l’absence de termites au sein du logement, n’a une durée de validité que de 6 mois à compter du jour où elle a été réalisée.

 

1. Le certificat d’état des servitudes risques et d’information sur sols

Il existe désormais un plan national de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques et cycloniques. Ce diagnostic d’état des risques naturels va informer l’acquéreur des risques encourus à ces différents niveaux dans la zone où se situe le bien qui l’intéresse. Ce certificat, là encore, n’est valable que pour une durée de 6 mois. 

 

1. Le diagnostic gaz

Si le bien immobilier mis à la vente est équipé d’une installation intérieure de gaz naturel datant de plus de 15 ans, le propriétaire vendeur est tenu de fournir un diagnostic gaz prouvant que l’installation est toujours parfaitement conforme. Ce certificat a une durée de validité de 3 ans. Il offre un gage de sécurité non négligeable aux futurs acquéreurs.

 

1. Le diagnostic électrique

Là encore, le diagnostic électrique est obligatoire pour tous les logements dont l’installation électrique est âgée de plus de 15 ans. Un professionnel dédié doit constater cette conformité et produire un certificat en ce sens. La durée de ce certificat est lui aussi de 3 ans.

Si l’installation électrique du logement n’est pas aux normes, il n’y a d’obligation de mise en conformité pour réaliser la vente. L’habitation peut tout à fait être vendue en l’état. Il appartient à l’acheteur de définir les travaux à prévoir en fonction des observations réalisées par le diagnostiqueur et de se positionner, ou non, en toute connaissance de cause en tant qu’acheteur.

 

1. Le diagnostic pour assainissement non collectif

Le diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif est devenu obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2011. Ils concernent toutes les maisons non raccordées au tout-à-l’égout. Ce contrôle consiste à s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées de l’habitation est bien conforme aux normes en vigueur. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans. L’acquisition d’un bien dont l’installation n’est pas aux normes n’est pas exclue, mais attention, dans ce cas, l’acquéreur s’engage à mettre l’habitation en conformité dans un délai d’un an suivant la signature de l’acte authentique de vente.

 

1. L’information sur les mérules

Ce diagnostic ne revêt pas de caractère obligatoire. Il consiste à informer le potentiel acquéreur sur la présence ou l’absence de mérules dans l’habitation. Rappelons que la mérule est un champignon qui se fixe sur le bois et le détruit petit à petit. Un diagnostic en prouvant l’absence sera toujours un plus pour assurer un acheteur. Attention, cacher intentionnellement la présence de mérule au futur acheteur engage la responsabilité civile du vendeur. En effet, la présence de mérules peut parfaitement être considérée comme un vice caché.

 

Ce qu’il faut retenir de plus sur ces diagnostics immobiliers

Ces diagnostics sont-ils coûteux ?

Ces diagnostics ont des coûts différents, mais mis bout à bout, ces contrôles obligatoires représentent à eux tous une dépense non négligeable. Il existe sur le marché des entreprises spécialisées dans la réalisation de ces diagnostics qui peuvent vous proposer les effectuer tous. Ces offres peuvent être intéressantes d’un point de vue économique, sans compter qu’elles vous feront incontestablement gagner un temps précieux. En outre, n’hésitez pas à comparer plusieurs devis de diagnostics immobiliers en vous renseignant auprès de plusieurs diagnostiqueurs.

 

Que se passe-t-il pour un logement en copropriété ?

Dans le cas d’une habitation en copropriété, l’acquéreur doit absolument être tenu informé par le propriétaire de l’état des parties communes. Ceci vaut pour la quasi-totalité des appartements en immeuble et pour de nombreuses copropriétés horizontales. Le syndic de copropriété doit fournir au propriétaire vendeur un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) où apparaîtront plusieurs diagnostics directement en liaison avec les parties communes.

 

Pourquoi ne pas mentionner le diagnostic immobilier relatif au bruit des aéroports ?

Le diagnostic immobilier relatif aux bruits des aéroports ne concerne que très peu de logement. Il s’agit d’un document mentionnant l’existence ou l’absence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1ᵉʳ juin 2000 dans le cas de biens immobiliers situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Pour des habitations hors des zones concernées, ce diagnostic peut être fourni pour information. Attention, s’il n’est pas fourni, l’acquéreur pouvant prouver les nuisances pourra faire un recours devant les tribunaux.

 

Qui sont les diagnostiqueurs certifiés ?

Les contrôles obligatoires pour la vente d’un logement se sont vus multiplié ces dernières années. Pour répondre à ces nouveaux besoins, le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics immobiliers s’est beaucoup développé. De plus en plus d’entrepreneurs se lancent dans ce marché en forte croissance. Pour devenir diagnostiqueur certifié, le professionnel passe une certification exigeante. Il est ensuite en mesure d’expertiser efficacement vos diverses installations avant la vente de votre bien et de vous fournir des diagnostics obligatoires à fournir à l’acheteur. Le diagnostiqueur est en outre capable d’informer d’inclure à ces diagnostics des informations sur les travaux possibles pour améliorer les performances ou le confort de l’habitation.