Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : ce qui change en 2021

 

Les règles en vigueur relatives au DPE changent en 2021, avec notamment l’apparition de nouvelles exigences et contraintes en matières Ade performance énergétique des logements, qu’ils soient à la vente ou en location. Ce diagnostic, rendu obligatoire depuis 2006 pour toute location ou acquisition de logement, est donc amené à évoluer, comme prévu par la loi ELAN (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) promulguée en 2018. Les nouvelles mesures du DPE entreront en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021, le rendant, nous l’espérons, plus fiable. Il indiquera avec précision la consommation de base du logement, ses émissions de gaz à effet de serre et une estimation plus minutieuse de la facture énergétique dudit logement pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et l’électricité (éclairages, appareils électroménagers, etc.). Le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire nous le promet entièrement remanié pour être facile à lire et à interpréter. Les méthodes de calcul ont été repensées et vise ouvertement à identifier les logements trop gourmands en énergie et mal isolés, destinés à être peu à peu supprimés. L’État souhaite conduire plus activement sa politique de rénovation énergétique grâce à ces nouvelles mesures qui devaient initialement entrer en vigueur au 1ᵉʳ janvier. La situation sanitaire actuelle a repoussé leur application au 1ᵉʳ juillet. Le DPE sera alors pleinement opposable et aura exactement la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers tels que ceux inhérents au plomb, à l’électricité ou à l’amiante).

 

Un DPE plus fiable et plus lisible pour plus de transparence

Cette refonte du DPE, potée par Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au logement, va profondément modifier les codes. Une seule et unique méthode de calcul sera utilisée pour une uniformité parfaite des évaluations énergétiques. Jusqu’ici, le DPE était réalisé en partie sur factures, autrement dit sur la base des dernières factures énergies émises pour un logement. Or on comprend les limites de cette méthode : les habitudes des occupants d’un logement peuvent être diamétralement opposées et ainsi générer des factures énergétiques bien divergentes. Autre situation où la méthode de calcul montre bien toute sa faiblesse : il est bien évident qu’un logement habité par 5 personnes ou par une seule n’aura pas la même consommation énergétique ! Si aucune facture n’est disponible, dans le cas d’un logement inoccupé depuis très longtemps ou si aucune ancienne facture n’est récupérable, le DPE est tout bonnement dit «vierge» et n’affiche aucun résultat. Ce cas n’est pas rare : il concerne près de 20 % des diagnostics de dépense énergétiques réalisés !

 

Avec la mise en place des nouvelles mesures relatives au DPE, cette méthode sera interdite. Les résultats du DPE s’appuieront dorénavant uniquement sur les caractéristiques du logement  telles que l’isolation, le type de fenêtres ou encore le dispositif de chauffage. Une estimation de la consommation annuelle d’énergie apparaitra désormais sur les annonces immobilières sous la forme d’une fourchette de prix. Ces nouveautés seront rendues obligatoires à compter du 1ᵉʳ janvier 2022.

 

Les chauffages au fioul et au gaz seront pénalisés

L’autre changement notoire à relever concerne les critères sur lesquels un logement est classé entre A et G pour sa consommation énergétique. Le DPE prendra désormais en compte les émissions de gaz à effet de serre liées à un logement, en plus de la consommation d’énergie primaire (comme c’est le cas actuellement). Les émissions de gaz à effet de serres apparaissent déjà sur les annonces immobilières sous la forme d’un schéma violet, mais à titre purement indicatif. Vous l’aurez compris, à compter de juillet 2021, cette donnée entrera pleinement en ligne de compte pour l’appréciation d’un DPE. Les logements seront donc classés selon deux barèmes : la quantité d’énergie nécessaire, mais aussi la propreté de ladite énergie.

 

Conséquence immédiate de cette réforme, certains logements qualifiés de «passoires énergétiques» - le Ministère du Logement les estime au nombre de près de 5 millions - vont sortir de cette catégorie, mais d’autres vont y entrer. Les chiffres annoncés nous parlent de 800 000 logements classés E qui vont passer en classe F, et autant de logements qui vont vivre le processus inverse. Bien sûr, c'est l’énergie utilisée pour le chauffage de ces logements qui change la donne. Ainsi, 600 000 logements chauffés au fioul et 200 000 autres chauffés au gaz seront alors considérés comme «passoires énergétiques», du fait de leurs trop importantes émissions de gaz à effet de serre. Inversement, il est à noter que 600 000 logements chauffés à l’électricité et 200 000 autres chauffés au bois ne seront plus considérés comme «passoires énergétiques». Toutefois, même si quitter la classe F ou G pour passer en classe E est une bonne évolution, il va de soi que ce n’est pas l’idéal pour autant et que les propriétaires de ces logements sont naturellement encouragés à faire des travaux de rénovation thermique. 

 

Le DPE version 2021 : désormais opposable juridiquement

À compter du 1ᵉʳ juillet prochain, si le DPE mis à disposition d’un locataire ou d’un acquéreur lui semble après coup suspect, il aura la possibilité de le contester juridiquement. Prenons un exemple concret. Un individu loue un appartement dont le DPE indique qu’il se situe en classe C. La consommation énergétique ne dépasse donc pas les 180 kilowattheures par mètre carré et par an. Or à l’usage, ce locataire se rend compte qu’il consomme bien plus que ce qui était annoncé. Il est alors libre de faire refaire un diagnostic à ses frais (un DPE coûte environ 200 €). Si ce nouveau DPE est différent du premier et que le logement est en classe E pas en classe C comme indiqué initialement, le locataire peut se pourvoir en justice et demander une compensation financière au propriétaire. Ledit propriétaire pourra à son tour se retourner contre l’entreprise qui a effectué le premier DPE. Rappelons qu’un DPE ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur professionnel certifié lors de la mise en vente ou en location de tout logement, sauf si ce dernier est occupé moins de 4 mois par an.

 

Changement dans la durée de validité d’un DPE

Une fois réalisé, un diagnostic de dépense énergétique sera valable 10 ans (décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020). Attention toutefois, à compter du 1ᵉʳ juillet 2021, seuls les DPE effectués après cette date conserveront leur durée de validité de 10 ans. Pour les DPE antérieurs au 1ᵉʳ juillet 2021, voici les évolutions :

 

• les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

 

• les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Devant ces nouvelles échéances et sauf si le besoin est urgent, il est donc souhaitable d’attendre le 1ᵉʳ juillet 2021 pour faire réaliser un DPE, afin de bénéficier des 10 années de validité.

 

La Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat

Cette loi va apporter de nouvelles règles, assez contraignantes, aux propriétaires-bailleurs et aux acquéreurs de bien classés F et G. Ces contraintes vont même aller crescendo jusqu’en 2028, puisque à partir de cette année-là, les travaux seront rendus obligatoires pour mettre en location ou en vente un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 331 kWh EP/m²/an. Ainsi, le DPE version 2021, avec ses nouvelles obligations, va aider à poursuivre la lutte contre la location et l’achat de bien trop énergivores.

 

La lutte contre les «passoires thermiques»

Ce nouveau DPE va permettre de cibler les logements dits «passoires énergivores» et classés F ou G. Les loyers de ces logements seront gelés, autrement dit ils ne pourront plus subir aucune augmentation, qu’il s’agisse d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, sans avoir été rénovés du point de vue de l’énergie. À partir de 2022, la mise en vente ou à la location d’un bien classé F ou G, le DPE devra être complété d’un audit énergétique. Dès 2023, les logements classés G seront qualifiés de logements indécents et ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure concerne 90 000 logements dans notre pays. Au choix pour les propriétaires de faire les rénovations énergétiques qui s’imposent ou de renoncer à la location du bien immobilier. Au 1ᵉʳ janvier 2028, ce sont les logements classés F qui seront exclus du marché locatif.

 

L’objectif de l’État est de faire disparaître - ou de faire pratiquer des rénovations énergétiques sur - tous les logements classés F et G. Il faut savoir que ces logements sont responsables de plus de 20 % des émissions de gaz à effet de serre de la France.

 

Les classes énergétiques selon le nouveau DPE 2021

1. Moins de 70 kWh/m²/an et moins de 6 kg CO2/m²/an
2. De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
3. De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
4. De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
5. De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
6. De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
7. Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

 

Les bonus joints au nouveau DPE 2021

En plus des étiquettes mentionnant la consommation énergétique du logement et les émissions de gaz à effet de serre, le DPE version 2021 donnera une vue complète du logement sur des points stratégiques tels que l’isolation des murs, des planchers, de la toiture et des portes. Le confort des températures estivales sera évalué visuellement par le diagnostiqueur qui mentionnera également des pistes d’amélioration. Nous connaissons désormais des canicules intenses auxquelles il est nécessaire de réfléchir. Des suggestions de travaux à effectuer apparaîtront aussi désormais sur les nouveaux DPE, dans le but de réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les travaux jugés fondamentaux comme l’isolation des combles ou l’installation d’une pompe à chaleur feront l’objet d’estimations chiffrées.