Comment estimer un loyer ?

 

Vous êtes sur le point de mettre un bien en location et vous demandez comment fixer le loyer de ce logement. Ce paramètre est essentiel pour tout bon investissement locatif. Il convient de faire des recherches sur les montants appliqués pour les loyers des biens similaires au vôtre dans les proches environs. Il va de soi qu’il faut également appliquer les limites légales. Gardez en tête que le meilleur loyer à long terme n’est pas nécessairement le plus élevé.

 

Estimer un loyer de manière stratégique

S’il paraît évident de prendre en compte les caractéristiques propres au logement dans la fixation du loyer, il peut être intéressant de calculer le rendement attendu. Pour cela, il faut estimer quel serait le loyer idéal, autrement dit celui qui permettrait de couvrir l’ensemble des dépenses liées au logement, à savoir l’éventuel remboursement d’emprunt, les charges, les impôts, etc. Ce loyer idéal serait très concrètement celui qui vous ferait bénéficier d’un investissement locatif parfaitement autofinancé.

Néanmoins, il faut savoir raison garder. Ce qui vous conviendrait parfaitement en termes de rentabilité n’est pas forcément en adéquation avec les prix réels du marché locatif. Même s’il est vrai qu’un loyer élevé favorisera le rendement de votre investissement, encore faut-il que le logement soit loué. Un loyer élevé rebute les locataires, cela va sans dire. Un loyer plus raisonnable et en rapport avec les prix pratiqués aux alentours vous garantit de louer votre logement et de ne pas risquer de longues périodes de vacance locative. Un loyer plus faible facilite augmente le nombre de candidats locataires et réduit leur rythme de rotation : là encore un bon point stratégique.

 

L’estimation d’un logement selon qu’il soit vide ou meublé

La location d’un bien vide

Le loyer d’un logement vide est par définition moins élevé que celui d’un logement meublé, où le locataire disposera de tout le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne. Le public ciblé pour ce type de location est une population souhaitant s’installer durablement dans une habitation et donc y installer ses propres effets. Songez qu’un loyer modéré n’incitera pas votre locataire à rechercher sans cesse un autre logement pour alléger le budget de son ménage. Autre point qui a son importance, ne pas revaloriser le loyer de votre locataire chaque année, en le lui faisant implicitement savoir, peut le fidéliser efficacement. Il considèrera votre geste financier et sera plus à même de rester dans un logement où il aura la sensation de faire une bonne affaire sur le loyer.

La gestion locative d’un bien vide est relativement simple, puisque vous n’aurez vraisemblablement pas à gérer d’incessants changements de locataire. Vos revenus locatifs, bien que modérées s’il en est, seront cependant stables et régulières. En outre, le risque de mois vacants est limité.

 

La location d’un bien meublé €

Un logement meublé exigera un loyer supérieur à celui d’un logement loué vide, puisque par définition, le locataire bénéficie de tous les équipements et mobiliers indispensables à la vie quotidienne. La demande locative pour des logements meublés est différente et ne concerne la plupart du temps que des personnes ne souhaitant rester dans le logement que sur une période très limitée, dans la grande majorité des cas moins d’un an. La gestion locative d’un bien meublé est donc plus lourde, puisque les locataires se succèdent et vous courrez toujours le risque de voir votre logement vacant pendant un laps de temps plus ou moins long entre deux locataires.

 

Comment bien estimer le loyer d’un bien immobilier ?

Si le logement a déjà été occupé précédemment par d’autres locataires, le loyer demandé par l’ancien propriétaire est une très bonne base de départ. Mais vient maintenant le temps d’adapter le loyer à vos propres critères. Si vous avez fait procéder à des rénovations ou à un rafraîchissement complet du logement, cela entre naturellement en ligne de compte. Mieux encore, un appartement refait à neuf attirera davantage de locataires prêts à faire un petit effort financier supplémentaire pour jouir d’un logement propre et sain.

Étudiez ensuite la concurrence. Pour un type de bien relativement semblable, dans les proches alentours, quels sont les prix pratiqués ? Regardez les petites annonces immobilières, ou mieux, faites-vous aider d’un agent immobilier. Par rapport aux autres logements mis à location, votre bien a-t-il plus ou moins d’atouts ? Vous pourrez ainsi vous situer votre logement par rapports aux autres biens disponibles et estimer le loyer à demander. Il vous appartient ensuite de déterminer s’il est judicieux pour vous de vous positionner légèrement en dessous des autres loyers demandés pour attirer davantage de candidat locataire et ne pas souffrir d’un temps de vacance locative. Ne dit-on pas « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras » ?

Comment fixer astucieusement un loyer ?

Nous allons vous révéler maintenant un petit conseil tout simple à mettre en place, mais très ingénieux et qui a fait ses preuves. Aujourd’hui, l’immense majorité des personnes en quête d’un bien à louer font leurs recherches sur internet. Elles programment des alertes pour être informé au plus vite des nouvelles annonces mises en ligne qui couvrent leurs critères, autant en matière de superficie, que de loyer. Le propriétaire bailleur a tout intérêt à fixer un montant de loyer qui aura plus de chance d’être inclus dans les critères de recherches des candidats. Par exemple, il est plus intéressant de fixer un moyen à 595 € plutôt qu’à 605, puisque d’éventuels loueurs auront fixé leur budget maximum à 600 €. Dommage de limiter sa visibilité aux internautes et de se priver de belles opportunités de trouver un locataire pour 5 € de trop !

 

Une première estimation de loyer n’a rien de définitif

Plus vous aurez d’expérience dans la gestion locative, plus vous serez à même de fixer un loyer rapidement et intelligemment. En attendant, si vous êtes complètement débutant dans le domaine, il va vous falloir faire des tests et peut-être des erreurs. C’est un très bon moyen d’apprendre ! Passez une petite annonce avec le montant de loyer que vous aurez fixé. Observez les réactions de vos potentiels locataires. Êtes-vous submergé d’appels ou au contraire votre téléphone reste-t-il irrémédiablement silencieux ? C’est un excellent moyen de juger de l’attractivité de votre bien locatif au prix demandé. Tirez-en les conclusions qui s’imposent et réajustez votre estimation en conséquence. Si vous vous êtes déjà engagé pour le premier bail, gardez cette notion dans un coin de votre tête pour la signature du prochain !

 

Réajuster le loyer si le bien ne se loue pas après visite

Vous avez reçu quelques appels et avez programmé des visites de votre logement. Or, rien ne vient. Aucun des candidats visiteurs ne vous rappelle. Certains défauts tels que l’environnement visuel ou sonore ont probablement découragé ces personnes. Ces éléments ne sont pas détectables dans les annonces et ne sont découverts que sur place. Il vous faudra donc là encore en tirer les conséquences qui s’imposent et ajuster votre loyer en conséquence. Généralement, les personnes qui ne seront pas intéressées par la location de votre bien ne vous rappelleront pas, mais si par hasard l’une d’elle venait à vous rappeler, demandez-lui poliment et avec toute la courtoisie qui s’impose les raisons de son désintérêt pour le logement après l’avoir visité alors que l’annonce lui avait plu. Ses réponses pourraient vous surprendre et seront, dans tous les cas, riches d’enseignements.

 

La révision d’un loyer

Une fois le contrat de location conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire, il n’est ensuite de réévaluer le montant du loyer qu’une seule fois par an, à la date anniversaire du bail. Le calcul du nouveau loyer se fait en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers (I.R.L.) établi par l’INSEE. Cette réévaluation est mesurée en fonction de l’inflation et reste minime.

Pour augmenter de manière substantielle le montant d’un bien que vous louez, il vous faudra patienter jusqu’à la fin du bail (généralement conclu pour une période de 3 ans) ou un changement de propriétaire. Attention, cette condition ne vaut que si l’habitation louée ne se situe pas dans une zone tendue.

 

Estimer un loyer en zone tendue ou en dehors

Depuis l’adoption de la loi Alur en 2014, le loyer des logements vides et meublés est encadré dans 28 agglomérations françaises. Cette mesure concerne aussi bien les nouvelles locations que les renouvellements de bail.

En zone tendue

Le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer comme bon lui semble, mais uniquement lorsque le logement est loué pour la première fois. Ensuite, le loyer est strictement encadré pour toute relocation. Des exceptions existent si le propriétaire a fait réaliser des travaux d’amélioration dans le logement ou si le loyer du précédent locataire était clairement sous-évalué.

Un complément dit « exceptionnel » peut se cumuler au loyer si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation communément considérées comme « extraordinaires » tels qu’une vue imprenable, un jardin dans des secteurs où ils sont pour ainsi dire inexistants, des équipements haut de gamme, etc. Il n’existe pas de liste légale des caractéristiques ouvrant des droits à ce complément de loyer exceptionnel. Il doit cependant être justifié, indiqué et chiffré dans le contrat de location du logement.

En dehors de la zone tendue

En dehors des 28 agglomérations où les loyers sont encadrés, les propriétaires bailleurs sont libres de fixer leur foyer comme bon leur semble. Nous vous conseillons néanmoins de ne pas être trop gourmand et d’appliquer les conseils donnés dans cet article pour ne pas garder votre logement « sur les bras ».

Les agglomérations de la zone tendue sont :

1. Ajaccio,
2. Annecy,
3. Arles,
4. Bastia,
5. Bayonne,
6. Beauvais,
7. Bordeaux,
8. Draguignan,
9. Fréjus,
10. Genève-Annemasse,
11. Grenoble,
12. La Rochelle,
13. La Teste-de-Buch - Arcachon,
14. Lille,
15. Lyon,
16. Marseille - Aix-en-Provence,
17. Meaux,
18. Menton-Monaco,
19. Montpellier,
20. Nantes,
21. Nice,
22. Paris,
23. Saint-Nazaire,
24. Sète,
25. Strasbourg,
26. Thonon-les-Bains,
27. Toulon,
28. Toulouse.