L'acompte dans un compromis de vente : définition et fonctionnement

L'acompte dans un compromis de vente : c'est quoi ? 

L’acompte, le dépôt de garantie ou encore dénommé séquestre, correspond à une somme d’argent versée par l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente, ayant pour but de sécuriser l’opération. C’est une sorte de garantie pour le vendeur qui a vocation à le rassurer d’une part sur la solvabilité de l’acquéreur, d’autre part, en prévision d’un éventuel litige au cours de la vente. Le dépôt de garantie peut effectivement servir d’indemnisation au profit du vendeur. Si la responsabilité de l’acquéreur est reconnue, le vendeur pourra conserver, sous certaines conditions, que nous détaillerons plus loin, tout ou partie du montant du dépôt de garantie. 

Les conditions d'un compromis de vente avec acompte 

Quand verser l'acompte ?

Le dépôt de garantie est normalement versé au moment de la signature du compromis de vente, ce qui est prévu par le compromis lui-même.

Il est toutefois possible que l’acquéreur ne soit pas en mesure de verser le dépôt de garantie immédiatement. Dans ce cas, il est possible et opportun de mentionner dans le compromis de vente que l’acquéreur s’engage à verser, au plus tard à une date déterminée, entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier, une somme déterminée, par chèque ou virement bancaire. Si cette somme n’est pas versée à la date convenue, le vendeur pourra engager la responsabilité de l’acquéreur et considérer le compromis comme caduc. 

Attention lorsque le compromis de vente, signé entre particuliers, est assorti d’un droit de rétractation de l’acquéreur (acquisition d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel par un acquéreur non professionnel notamment), aucune somme d’argent ne peut être demandée à l’acquéreur tant que ce délai de rétractation dit “SRU” de 10 jours n’est pas purgé. Lorsque le compromis est signé par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, le versement du dépôt de garantie est possible dès la signature du compromis. 

Financer l'acompte : Chèque, espèce ou virement bancaire ?

L’acompte peut être versé sous différentes formes.  

Lorsque l’agent immobilier est lui-même chargé de conserver le séquestre, les versements peuvent être faits au moyen soit de chèques barrés à l'ordre de l'établissement de crédit où la compte est ouvert, soit par virements, soit par mandats à l'ordre dudit établissement de crédit, avec indication du numéro de compte, soit par carte de paiement.

Faites attention aux encaissements différés. Si l’acquéreur vous remet un chèque en vous demandant de l’encaisser dans plusieurs semaines, il ne vous est pas possible d’accepter sa demande. La réglementation vous impose, en effet, un encaissement immédiat des chèques que vos clients vous remettent. Et vos caisses de garantie ne vous couvrent généralement que pendant quelques jours. 

Quel montant pour l'acompte ?

Il n’existe pas de montant légalement déterminé, pas de maximum ni de minimum. Le montant du dépôt de garantie à l’occasion d’un compromis de vente est classiquement établi entre 5 et 10% du prix de vente. 

Pour rappel, le versement d’un dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans la quasi-totalité des cas. Il est tout à fait possible que l’acquéreur n’en verse pas, ce qui doit, toutefois, être accepté par le vendeur. Il n’est pas possible de lui imposer. 

Exception pour l'achat en VEFA

Il existe une exception en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). A l’occasion de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie doit être versé par l’acquéreur. Son montant est limité à : 

• 5% du prix de vente si l’acte définitif est signé dans un délai inférieur à un an.

• 2% du prix de vente si l’acte définitif est signé dans un délai compris entre un et deux ans. 

Peut-on négocier le montant de l'acompte ?

Il est possible toutefois que l’acquéreur ne soit pas en mesure de verser un dépôt de garantie ou ne soit en mesure d’en verser qu’un montant moins élevé. Que faire ? La loi n’imposant pas de montant minimum, tout cela relève de la libre négociation entre les parties. L’acquéreur peut proposer, notamment dans l’offre d’achat, le montant qu’il est en mesure de verser, libre au vendeur de l’accepter ou non. 

Le fonctionnement du séquestre lors d'un achat immobilier chez le notaire

Que l’achat se fasse par l'intermédiaire d’un agent immobilier ou par le seul biais d’un notaire, le fonctionnement du séquestre est identique. A une exception : lorsque le notaire est chargé de conserver le séquestre, le virement bancaire est imposé depuis le 1er janvier 2015 pour les versements excédant 3000 euros. 

L'acompte est-il bloqué jusqu'à la fin de la transaction ?

Par principe, le séquestre a vocation à rassurer le vendeur d’une part sur la solvabilité de l’acquéreur, d’autre part, en prévision d’un éventuel litige au cours de la vente. Si l’opération se poursuit jusqu'à la signature de l’acte de vente définitif, le séquestre va venir en déduction du prix de vente : il joue alors le rôle d’acompte. Il est donc bloqué jusqu’à la vente définitive. 

Certains évènements comme la rétractation de l’acheteur ou la non réalisation d’une condition suspensive permettent le remboursement du séquestre. 

Obtenir un remboursement de l’acompte : est-ce possible ? 

Lorsque l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis, l’acompte pourra lui être restitué s’il se rétracte dans les formes et délais prévus par la loi. Le remboursement du dépôt de garantie a lieu également en cas de non réalisation des conditions suspensives sous certaines conditions. 

Le cas de la rétractation

Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le cas d'une clause suspensive 

En cas de non réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives, sans que la faute de l’acquéreur ne soit établie, l’acompte versé par l’acquéreur doit lui être restitué totalement et immédiatement après sa rétractation. 

Notez toutefois que comme le dépôt de garantie peut également servir d’indemnisation pour le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur qui refuserait de réitérer l’acte authentique alors que les conditions suspensives sont réalisées ou si l’acquéreur était responsable de la non réalisation des conditions suspensives, le dépositaire du séquestre doit pour le restituer demander l’accord écrit du vendeur. 

Références juridiques :

• Articles L271-1 et L271-2 du code de la construction et de l’habitation.
• Articles L313-40 et suivants du code de la consommation.
• Article 56 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant la profession d’agent immobilier.
• CA Paris, 2e ch., sect. B, 15 mai 2003, n°2002/03076.