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Article validé par le service juridique de Laforêt.
Faire une estimation du prix au m2 de votre bien immobilier peut sembler complexe. Cela dépend de divers facteurs tels que la localisation, le type de bien (maison ou appartement) et les tendances du marché immobilier. Avoir une connaissance précise du prix du m2 dans votre ville et l'évolution de l'immobilier est crucial. Découvrez comment estimer efficacement la valeur de votre terrain ou logement
Le prix au mètre carré en immobilier est une mesure utilisée pour comparer le prix des biens immobiliers. Il est calculé en divisant le prix de vente d'un bien par sa surface habitable. Par exemple, un appartement de 105 m² vendu à 470 000 euros aurait un prix au mètre carré de 4 476 euros (470 000 / 105).
C'est un indicateur pour évaluer la valeur d'un bien et comparer les prix sur le marché immobilier. Il peut varier considérablement en fonction de la localisation, du type de bien et des conditions du marché.
La détermination de la surface habitable d'un logement est un élément essentiel pour estimer le prix au m². Cette surface se calcule en prenant en compte l'ensemble des pièces du logement, y compris les dégagements et placards, mais exclut les surfaces de moins de 1,80 mètre de hauteur (loi Carrez).
Attention, certaines parties du logement ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable comme les caves, les sous-sols, les balcons ou encore les greniers non aménageables.
Le prix au m2 d'un bien immobilier est influencé par plusieurs facteurs clés.
L'emplacement : Un bien situé dans un quartier prisé ou proche de commodités telles que les transports en commun, les commerces et les écoles aura une valeur plus élevée.
La superficie et l'aménagement du bien : Plus la surface habitable est grande et bien aménagée, plus le prix au m2 sera élevé. Un bien atypique ou disposant de caractéristiques particulières peut nécessiter une analyse plus approfondie.
Les conditions du marché immobilier : La demande et l'offre de biens immobiliers dans une zone donnée ont un impact significatif sur le prix. Si l'offre dépasse la demande, les prix peuvent baisser, et inversement.
Les facteurs socio-économiques : Les niveaux de revenu des ménages et les conditions de crédit peuvent influencer les prix de l'immobilier.
L'état du bien : L'âge, l'état général et le niveau d'entretien du bien sont également des facteurs déterminants.
La tendance observée dès le début d’année se poursuit. La baisse des prix gagne en effet l’ensemble de la France tout en restant insuffisante pour resolvabiliser les acquéreurs. Paris confirme ainsi son passage sous la barre des 10 000 €/m2 dans huit de ses arrondissements (10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 18e, 19e et 20e), permettant de retrouver une certaine fluidité dans les transactions. Avec une baisse de 5,7 % en un an, la capitale affiche à fin septembre un prix moyen de 9 922 €/m2. Une trajectoire qui devrait se poursuivre dans les mois à venir et pourrait conduire de nouveaux arrondissements à basculer sous la barre des 10 000 €, dont le 15e
Comme évoqué plus haut, l’Île-de-France revient aux mains des Franciliens après avoir été un marché de report pour les Parisiens. Le pouvoir d’achat influence les prix à la baisse (-6,4 % à 4 227 €/m2). Le marché, s’il n’est plus en surchauffe, n’a toutefois pas retrouvé ses niveaux de prix pré-Covid, ce qui constituerait la clé pour redonner de la fluidité aux transactions. En régions, le recul des prix apparaît en comparaison relativement faible (-0,4 %), mais de forts contrastes subsistent sur un territoire fragmenté. Plusieurs métropoles continuent même de voir les prix progresser :
| Ville | Évolution | Prix au m² |
|---|---|---|
| Marseille | +3,10 % | 3 865 € |
| Toulouse | +1,80 % | 3 562 € |
| Lille | + 1,30 % | 3 642 € |
| Reims | +1,10 % | 2 663 € |
| Nancy | +0,80 % | 2 634 € |
A contrario, certaines régions, jusque-là épargnées par la baisse des prix, voient la tendance s’inverser. C’est le cas de la Bretagne où les prix ont reculé de 1,5 % en un an, à l’image de
| Ville | Évolution | Prix au m² |
|---|---|---|
| Rennes | -3,20 % | 4 194 € |
| Brest | -0,50 % | 2 407 € |
| Saint-Malo | -0,80 % | 4 658 € |
| Lannion | -5,10% | 2 448 € |
Dans le reste de la France, le phénomène s’observe aussi dans de nombreuses grandes villes, telles que :
| Ville | Évolution | Prix au m² |
|---|---|---|
| Lyon | -7,20 % | 4 827 € |
| Strasbourg | -2,10 % | 3 785 € |
| Bordeaux | -5,10 % | 4 623 € |
| Dijon | -0,50 % | 2 791 € |
| Metz | -3 % | 2 488 € |
Une inflexion qui, si elle n’est pas encore généralisée, est bel et bien annonciatrice d’une tendance qui s’installe.
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