Comment estimer une maison ?

Vous souhaitez estimer votre maison, mais ne savez pas comment vous y prendre : tellement d’éléments sont à prendre en compte ! De plus, vous avez du mal à avoir les idées claires, car votre bien est peut-être chargé d’histoire. Peut-être y avez-vous vu grandir vos enfants ? Sans doute y avez-vous beaucoup de souvenirs qui, pour vous, n’ont pas de prix. Les futurs acheteurs, en revanche, connaissent bien les prix du marché et veulent voir la valeur d’un bien justifiée par des éléments concrets, esthétiques et de confort. Nous vous conseillons vivement de recourir au professionnalisme d’un agent immobilier pour estimer votre bien. Ces professionnels de l’immobilier connaissent bien le marché immobilier local et auront de bons conseils à vous apporter pour estimer au plus juste, et judicieusement, votre maison.

 

Les éléments déterminants pour une bonne estimation immobilière

Les éléments de base pour l’estimation d’un bien immobilier sont les suivants.

 

• La surface habitable

L’’agent immobilier auquel vous allez faire appel va en tout premier lieu mesurer la surface habitable du logement. Il va ensuite multiplier cette aire par le prix au mètre carré pratiqué dans les environs. Il obtiendra ainsi une première estimation, mais attention, ce prix est susceptible de beaucoup baisser !

 

• L’état général de l’habitation

Un agent immobilier expérimenté saura rapidement si votre bien a du potentiel. Un coup d’œil aux endroits stratégiques de la maison lui permettra de déterminer prestement si l’habitation est globalement en bon état ou si elle mérite un rafraîchissement, voire de rénovations. Une maison qui nécessite de coûteux travaux verra son prix amputé d’au minimum le prix desdits travaux.

 

• La présence ou l’absence d’extérieur

La présence d’un extérieur exploitable et bien entendu sa superficie influencent grandement le prix d’un bien. Le rapport idéal entre la superficie de l’extérieur et celle de l’intérieur (on ne compte que le rez-de-chaussée dans une maison à étages) est de ⅔ pour le jardin, ⅓ pour la maison. La disposition de l’extérieur ou du jardin ont également leur importance : un jardin tout en longueur ou en pente est évidemment un point préjudiciable pour fixer la valeur de la maison.

 

• L’environnement immédiat du bien à estimer

Dans une même commune, les prix du marché immobilier peuvent fluctuer assez significativement d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à celle d’à côté dans les grandes métropoles. Pourquoi ? Pour une question évidente d’environnement : l’attractivité du secteur, le sentiment de sécurité qui s’en dégage, la proximité des écoles, crèches, parcs et bien sûr des commerces du quotidien tels que la boulangerie ou la pharmacie. Certains acquéreurs seront particulièrement attentifs à la proximité des transports en commun. La notoriété, autrement dit la réputation du quartier entre aussi en ligne de compte, ainsi que les perspectives, à plus ou moins long terme, de développement du quartier. Pour être informé de la meilleure manière qui soit, il faut se renseigner en mairie sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la ville.

Notez également que la proximité d’un poteau à haute tension à proximité est un désavantage, ainsi que la présence d’une voie de chemin de fer en service, cela va sans dire. Les nuisances sonores impactent sans conteste sur la qualité de vie. Pour cette même raison, un logement qui donne sur une rue très passante n’est pas très attractif, de même qu’une habitation qui a vue sur l’autoroute.

La situation économique de la ville où se situe le bien est importante. Une ville où le taux de chômage est fort n’est pas attrayante. En revanche, une commune qui développe une politique en faveur de l’implantation de nouvelles entreprises est attirante, ce qui a pour conséquence d’augmenter les prix de l’immobilier local.

 

Estimation d’un bien immobilier : gardez votre objectivité !

Naturellement, l’estimation d’un bien immobilier est une étape décisive dans le processus de vente de celui-ci. En tant que vendeur, vous n’avez aucun intérêt à surévaluer ce logement, sous peine de le garder sur les bras de nombreux mois, ni à le sous-évaluer, au risque de perdre de l’argent. Sans compter qu’un bien mis en vente à un prix bien inférieur à celui du marché peut instaurer de la méfiance chez les acheteurs. Les potentiels acquéreurs en déduisent que le bien est vétuste et / ou que d’importants travaux sont à prévoir. Pour déterminer le prix le plus juste à octroyer à votre bien, il faut étudier étape par étape tous les critères du logement. Soyez le plus objectif possible : essayez de vous détacher le plus possible de la valeur sentimentale de ce bien auquel vous êtes certainement encore très attaché.

 

Les caractéristiques du logement influent fortement l’estimation

Pour réaliser une estimation partiale d’un bien immobilier, il est essentiel d’évaluer avec objectivité et clairvoyance les points forts, mais aussi les points faibles, dudit logement. Cette évaluation va permettre de déterminer un prix au mètre carré.

De manière générale, on se base sur le prix moyen constaté dans le quartier ou dans l’immeuble. On pondère ensuite ce prix au mètre carré en fonction des atouts - et des défauts - de l’habitation. Pour les avantages que présente le bien, on ajoute une « surcote » et pour ses manquements une « décote ». Une fois tous les critères du logement ainsi pris en compte, on obtient un prix moyen au mètre carré qu’il conviendra de simplement multiplier par la surface totale habitable du logement. Nous vous conseillons vivement de faire appel à un agent immobilier pour établir l’estimation la plus objective possible de votre logement. Ils disposent d’outils et de connaissances du terrain dont vous ne pouvez vous passer raisonnablement. Voyons quelques exemples parlant.

 

• Une vue sur un monument, sur la mer ou sur la montagne permettra d’augmenter le prix au mètre carré de 5 à 20 %.
• Une orientation séduisante (sud-est ou sud-ouest) accorde une augmentation de 3 à 5 % au prix du mètre carré, quand une exposition plein nord n’apporte rien.
• Une terrasse, peut-être en bois, bien orientée et bien aménagée peut apporter une surcote pouvant atteindre 15 % dans l’estimation du prix au mètre carré de votre bien. Une piscine enterrée, un garage spacieux, un atelier, une cuisine d’été, etc., sont autant d’éléments de standing qui valorisent un bien.
• Si au contraire le logement doit être entièrement rénové pour être habité, sa décote pourra atteindre 30 %.
• Si l’habitation est mal agencée (chambres en enfilade, porte des toilettes dans la cuisine, très grande entrée mais toute petite pièce à vivre, etc.) la décote peut aller jusqu’à 10 %.
• Si le bien fait partie d’une copropriété, les charges dont devra s’acquitter le futur propriétaire peuvent être relativement importantes. Il n’est pas rare de devoir baisser le prix d’un bien pour trouver preneur, car ces charges peuvent rebuter de potentiels acquéreurs. Plus les charges sont importantes, plus la décote peut l’être.
• Meilleur sera le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre bien, mieux vous le vendrez. Le DPE est obligatoire depuis 2001. Il influence considérablement le prix d’un bien. Les acheteurs veulent de belles performances énergétiques pour que les coûts en énergie de leur habitation soient raisonnables. 
• Enfin, pour en terminer avec ces exemples, sachez qu’un appartement situé en rez-de-chaussée se vend 25 % moins que le même logement situé dans les étages, et ce, même s’il est au 4ᵉ étage. Incroyable mais vrai !

 

Qu’est-ce qu’une bonne affaire en immobilier ?

Acheteur comme vendeur veulent faire une bonne affaire. Le vendeur se situe très généralement au-dessus du marché. Pas nécessairement par mauvaise foi, mais pour les raisons sentimentales que nous avons évoquées qui lui font perdre toute notion d’objectivité. En outre, ne nous le cachons pas, il souhaite généralement réaliser une plus-value intéressante. L’acheteur, quant à lui, souhaite naturellement pouvoir bénéficier du meilleur prix possible, si possible en dessous des prix du marché local. Il n’hésitera pas, pour atteindre cet objectif, à scruter les moindres défauts de l’habitation pour négocier le prix final d’achat.

Le prix le plus juste se situe entre ces deux estimations. C’est le prix qui fera qu’un bien sera vendu dans les délais moyens constatés, qui sont de 82 jours en Île-de-France et 90 jours dans le reste du territoire français.

 

Ne pas confondre « évaluation immobilière » et « expertise immobilière »

• L’évaluation immobilière (ou estimation immobilière) définit le prix objectif  le plus juste pour vendre un logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

 

• L’expertise immobilière consiste à définir la valeur vénale d’un bien afin, par exemple, de calculer :
  • des droits de succession,
  • un montant de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.),
  • une valeur locative d’un bien.

Cette expertise se base sur des paramètres juridiques, techniques et financiers qui n’entrent pas dans le calcul d’une « simple » évaluation.

 

Estimation immobilière : observez les transactions passées !

Lorsque tous les éléments à prendre en compte pour l’estimation du bien sont réunis, il convient de se référer à une grille de prix qui sert de référentiel. Professionnels de l’immobilier, mais aussi particuliers ont la possibilité d’accéder en ligne à une base de données gouvernementales, le DVF (Demande de Valeur Foncière). Ce site recense toutes transactions passées par secteur, le montant de ces ventes et leur date. En divisant le prix affiché par le nombre de mètres carrés habitables, on obtient un prix moyen au mètre carré.

 

L’estimation d’un bien immobilier constitue la base d’un projet de vente. Une erreur, et soit vous ne vendrez pas, soit vous perdrez de l’argent. Les chiffres sont clairs : si l’on met son bien en vente ne serait-ce que 10 % au-delà de sa valeur réelle, la vente ne se fait. Les ressources disponibles en ligne peuvent vous aider à vous faire un premier avis, mais ne remplacent pas l’œil expert d’un professionnel de l’immobilier compétent qui connaît parfaitement le marché local.