Une vente immobilière peut-elle être exonérée de la plus-value en fonction du prix de vente ?

Le principe de la plus-value taxable

Par principe, lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire vendeur peut être soumis au paiement de la plus-value, dès lors qu’il détient le bien depuis moins de 30 ans. L’imposition se décompose en taxation forfaitaire sur l’impôt sur le revenu (19%) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). L'exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et celle au titre des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

 

Les plus-values immobilières réalisées en franchise d’impôt

L'exonération de la plus-value peut être conditionnée soit à la nature du bien (résidence principale, résidence secondaire), à la durée de détention (30 années), à la qualité du vendeur (personnes âgées, couple en séparation) ou encore au montant de la cession.

• La vente de la résidence principale est en principe totalement exonérée d’imposition sous réserve que la qualification de résidence principale puisse être retenue.

L’administration définit la résidence principale comme la résidence habituelle et effective au jour de la vente. Aucune durée d’occupation n’est exigée.

 

Bon à savoir : Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. L’administration appréciera les diligences effectuées par le vendeur pour vendre le bien au regard des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

 

La loi permet aux propriétaires de résidence secondaire en cas de cession de celle-ci, d'être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les trois conditions suivantes sont respectées :

1. Il doit s'agir de la première cession d'un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;
2. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée SCI par exemple) au cours des quatre années précédant la cession ;
3. Le vendeur doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

 

ATTENTION : En cas de non-respect de son engagement de remploi, le vendeur doit régulariser la situation et payer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux relatifs à la plus-value réalisée.

 

Les exonérations en fonction du prix

Lorsqu’un bien immobilier est vendu pour un prix inférieur ou égale à 15 000€, la plus-value immobilière en résultant est exonérée en vertu de l’article 150 U, II-6° du Code général des impôts (CGI).

Le seuil d’imposition s’apprécie bien par bien et non pas annuellement.

Il convient de distinguer la vente de parcelles et de lots, de la vente d’un bien indivis ou en démembrement de propriété.

 

La vente de parcelles ou de lots

Lorsque la vente de parcelles ou de lots est réalisée au profit d’acheteurs distincts, le seuil d’imposition de 15 000€ s’apprécie vente par vente, c’est-à-dire acheteur par acheteur.

Lorsque la vente de parcelles ou lots est réalisée au profit d’un même acheteur, le seuil d’imposition de 15 000€ s’apprécie en tenant compte du prix de vente total.

Si les références cadastrales des parcelles sont distinctes et qu’elles ne sont pas adjacentes, le seuil d’imposition pourra s’apprécier parcelle par parcelle.

 

La vente d’un bien en indivision

Lorsque le bien vendu est détenu en indivision, le seuil d’imposition s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise quelle que soit la valeur totale du bien cédé.

Par exemple, un bien immobilier est détenu par 3 indivisaires détenant respectivement 50% (A), 40% (B) et 10% (C) de la pleine propriété. Le prix de vente est de 90 000 euros. Seul C est exonéré de la plus-value. En effet sa quote part indivise représentant 9 000 euros est inférieure au seuil exonératoire de 15 000 euros. A et B sont redevables de l’impôt sur la plus-value leur quote part excédant le seuil de 15 000 euros.

Bon à savoir : en cas de cession d’un bien immobilier détenu par des époux, le seuil de 15 000 € s’apprécie dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision.

 

La vente d’un bien détenu en démembrement de propriété

Lorsque la vente porte sur la cession isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété, le seuil d’imposition est apprécié par rapport à la valeur en pleine propriété du bien en question.

Si la vente porte sur la cession d’un droit démembré en indivision, le seuil d’imposition est apprécié par rapport à chaque quote-part indivise au regard de la valeur en pleine-propriété.

En cas de vente par des époux (peu importe le régime matrimonial), le seuil s’apprécie au regard de la quote-part de chacun d’entre eux.

 

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Sources juridiques :

• BOI-RFPI-PVI-10-40-70
• Arrêt du CE du 15-11-2019 n° 421337