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Article validé par le service juridique de Laforêt.
Déterminer le montant d'un loyer peut sembler complexe, mais plusieurs critères peuvent guider cette estimation. Le calcul du loyer prend en compte la surface en m2, le montant de référence et parfois un plafonnement. Des outils de simulation en ligne peuvent aussi aider à estimer le prix locatif. Cet article vous aidera à naviguer entre ces différents éléments pour fixer le montant de votre loyer.
La superficie du bien est un critère déterminant pour estimer le loyer. En effet, le prix au mètre carré (m²) est souvent utilisé comme un indicateur de base pour le calcul du loyer.
Il est important de noter que la superficie prise en compte est la surface habitable. Celle-ci exclut les murs, cloisons, escaliers et gaines, mais inclut l'espace utilisable.
Rappelez-vous que la superficie ne doit pas être le seul élément pour fixer le loyer. Le montant du loyer doit être ajusté au marché pour attirer des locataires tout en optimisant la rentabilité locative. Des outils de simulation en ligne peuvent aider à déterminer un loyer potentiel comme celui de Laforêt qui correspond à la réalité du marché en tenant compte de divers paramètres comme l'emplacement et l'état du bien.
L'emplacement est un élément clé dans l'estimation du loyer d'un bien immobilier. Un logement situé dans un quartier recherché, à proximité des commerces, des écoles ou des transports en commun, pourra justifier un loyer plus élevé.
Les caractéristiques du quartier sont également à prendre en compte :
Enfin, il est essentiel de se référer aux loyers pratiqués pour des biens similaires dans le même secteur. Cela permet d'ajuster son estimation en fonction de la réalité du marché local.
Le type de bien immobilier est également un facteur essentiel dans l'estimation du loyer. En effet, le tarif du loyer varie considérablement selon qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un studio ou d'un bien meublé.
Un studio a généralement un loyer plus élevé au m² qu'un appartement de plus grande taille. Cela s'explique par le fait que la demande pour ce type de bien est souvent importante, surtout dans les grandes villes.
Les appartements voient leur loyer varier en fonction de leur taille, du nombre de pièces et de la présence ou non d'équipements spécifiques (ascenseur, parking, etc.).
Les maisons affichent généralement un loyer supérieur à d'autres types de propriétés, attribuable à leur plus vaste superficie ainsi qu'à la possible présence d'un jardin ou d'un espace extérieur.
Enfin, un bien meublé permet de pratiquer un loyer supérieur à un bien non meublé, en raison des équipements fournis et de la flexibilité qu'il offre aux locataires.
L'état du bien immobilier est un facteur prépondérant dans l'attractivité et la valorisation du loyer. Un logement bien entretenu ou récemment rénové peut justifier un loyer plus élevé. L'état général de la propriété, incluant l'intérieur et l'extérieur, est à prendre en compte.
L'évaluation de l'état de la façade, des installations intérieures, de la performance énergétique et des équipements sont des éléments cruciaux. Un bien offrant une excellente performance énergétique peut être particulièrement attractif pour les locataires grâce aux économies potentielles sur les factures d'énergie.
Le montant du loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral en fonction de différents critères tels que la localisation du logement, son type (vide ou meublé) et sa période de construction. Il s'exprime en euro par m² de surface habitable et peut varier d'une ville à une autre, notamment dans les zones tendues où le dispositif d'encadrement des loyers s'applique.
Pour calculer le loyer de référence d'un logement, il faut multiplier la surface habitable du bien par le montant du loyer de référence au m². Par exemple, pour un logement de 50 m² avec un loyer de référence de 20€/m², le loyer mensuel calculé sera de 1000 €.
Il existe également le loyer de référence majoré, qui est un plafond au-delà duquel le bailleur ne peut pas fixer le loyer. Il est également défini par arrêté préfectoral et tient compte des spécificités du logement et de sa situation géographique.
L'utilisation d'un simulateur d'estimation de loyer comme celui proposé par Laforêt présente de nombreux avantages. Grâce à cet outil, vous pourrez obtenir une estimation rapide et précise de la valeur locative de votre bien immobilier. Le simulateur prend en compte divers éléments, tels que la superficie du bien, son emplacement et son état, fournissant ainsi une estimation plus précise qu'une simple approximation basée uniquement sur le prix au mètre carré.
Il permet également de gagner du temps car il fournit une estimation instantanée, sans nécessiter de recherches supplémentaires ou de comparaisons avec d'autres biens. De plus, la fiabilité du simulateur de Laforêt est garantie par l'expertise du réseau national d'agences immobilières, dont l'expérience sur le marché immobilier est reconnue depuis plus de 32 ans. Utiliser un simulateur d'estimation de loyer est donc un moyen efficace pour estimer le juste loyer de votre bien immobilier.
La méthode de calcul du prix au mètre carré pour estimer un loyer est assez simple. Elle se base sur le loyer de référence dans la zone géographique du logement. Ce montant est généralement exprimé en euros par mètre carré.
Pour obtenir le montant du loyer, on multiplie ce loyer de référence par la superficie habitable du bien.
Comme mentionné plus haut, cette méthode peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que :
Attention, ce prix au m² ne doit pas être confondu avec le prix de vente au m² d'un bien immobilier. Ils sont calculés de manière différente et ne reflètent pas les mêmes réalités économiques.
Pour illustrer le calcul du prix au m², prenons un exemple concret. Supposons que vous souhaitez louer un appartement de 50 m² et que vous envisagez de fixer un loyer de 800 euros par mois. Pour déterminer le prix au m², on effectue le calcul suivant :
Ainsi, pour un loyer de 800 euros par mois, le prix au m² est de 16 euros.
Lorsque vous calculez le prix au m² pour estimer un loyer, évitez ces erreurs courantes pour obtenir un résultat précis et réaliste :
Ne pas se renseigner sur le marché local : Le prix au m² peut varier grandement selon la localisation du bien. Il est donc crucial de connaître le prix moyen au m² dans la zone concernée.
Ignorer les tendances du marché immobilier : Les fluctuations du marché peuvent influencer le prix au m². Il est donc utile de rester informé des tendances actuelles.
Se fier uniquement à la surface habitable : Bien que la surface joue un rôle majeur dans le calcul du prix au m², d'autres facteurs comme l'état du bien, sa localisation et ses caractéristiques spécifiques doivent être pris en compte.
Sous-estimer l’importance de la localisation : Un bien situé dans un quartier recherché ou à proximité de commodités peut justifier un loyer plus élevé.
Omettre certains frais : Certains coûts, comme les charges de copropriété ou les taxes locales, peuvent affecter le montant du loyer. Il est important de les inclure dans votre calcul pour obtenir une estimation précise.
Pour calculer le loyer dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs critères sont à prendre en compte. Les trois éléments principaux sont :
La surface utile correspond à la surface habitable du logement additionnée à la moitié de la surface des annexes (balcon, loggia...), dans la limite de 8 m².
Le coefficient multiplicateur, dont la formule permet d'ajuster le loyer en fonction de la surface du logement. Il est de : 0,7 + 19/surface utile. Son résultat ne peut excéder 1,2.
Le prix au mètre carré se base sur le barème Pinel en vigueur, qui varie en fonction de la zone géographique du logement (zones A bis, A, B1, B2 et C).
Le loyer Pinel maximum est obtenu en multipliant ces trois éléments, soit : surface utile x coefficient multiplicateur x prix au m².
La détermination du loyer se base sur le barème défini par la loi Pinel, lequel est ajusté annuellement. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds de loyer sont les suivants :
| Zone | Plafonds de loyers au m² en métropole |
|---|---|
| Zone A | 14,03 € |
| Zone A bis | 18,89 € |
| Zone B1 | 11,31 € |
| Zone B2 / C (sur agrément) | 9,83 € |
Source : BOFIP.
Le loyer plafonné, au sens de la loi, fait référence à un loyer qui ne peut dépasser une certaine limite fixée par des dispositions légales. Cette notion a été introduite par la Loi Alur en 2014, avec comme principal objectif de limiter l'augmentation des loyers dans les zones où la demande de logements excède largement l'offre, appelées zones tendues.
Cette mesure s'applique aux locations vides ou meublées à usage de résidence principale. Le calcul du loyer plafonné est basé sur un loyer de référence, déterminé en fonction du nombre de pièces, de la date de construction du logement, de son adresse et du type de location.
Pour savoir si un loyer est plafonné, plusieurs ressources peuvent être consultées. Parmi elles, on trouve le site du Gouvernement (service-public.fr) ou encore les portails des mairies et préfectures. Ces plateformes offrent souvent des outils de calcul ou des simulateurs pour déterminer si un logement est situé en zone tendue et donc soumis à un plafonnement.
Il est aussi possible de se référer aux arrêtés préfectoraux, publiés régulièrement et qui détaillent les loyers de référence par zone géographique.
Tous les logements et villes ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les habitations régies par la loi de 1948, celles ayant une convention avec l'Anah (à l'exception des conventions fixant un loyer intermédiaire), les résidences sociales (HLM), les locations meublées destinées au tourisme, et les biens en sous-location, sont régies par des réglementations spécifiques. Cet encadrement des loyers s'applique aux contrats de location signés à partir de l'entrée en vigueur du dispositif.
| Villes | Date de mise en place |
|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) | 1er décembre 2021 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | Mars 2020 |
| Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) | 1er juin 2021 |
Source : Service Public.
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