EMPRUNTER EN 2022 - À QUOI S'ATTENDRE ?

Emprunter en 2022, à quoi s’attendre ?

2021 a été une année plutôt favorable à l’emprunt immobilier avec des taux historiquement bas, mais le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) va durcir les règles à partir du 1er janvier 2022. 

 

Quelles vont être les conditions d'octroi des crédits immobiliers ? Quelles sont les exigences des banques ? Quelle évolution pour les taux de crédit immobilier ? Qu’en est-il de l'assurance emprunteur ? 

Nous répondrons à toutes vos questions dans cet article ! Michael TOUCHAT, CAFPI Annecy, un de nos courtiers partenaires, nous livrera également ses informations et conseils dans notre interview ci-dessous.

 

 

Le HCSF, qu’est-ce que c’est ?

 

Le Haut Conseil pour la Stabilité Financière est un organisme français chargé de veiller à la stabilité financière en France et de définir la politique qu’il convient de conduire pour limiter les risques.

 

Des taux exceptionnellement bas ! Les spécialistes du crédit immobilier le répètent depuis des mois : les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Sur 20 ans (la durée la plus courante), 30 % des offres sont désormais inférieures à 1,10 %. Les taux peuvent même descendre jusqu’à 0,7 % pour les meilleurs profils.

 

 

 

 

 

 

 

© Meilleurtaux.com

 

Les exigences bancaires ont été renforcées depuis mi-septembre, en raison des nouvelles règles du HCSF.

 

Depuis fin 2019, le HCSF recommande aux banques de limiter le risque de crédit pour les emprunteurs comme pour les banques. Reconduites régulièrement, ces dispositions deviendront officielles en 2022. Mais justement : quelles sont ces règles que les banques devront obligatoirement respecter ?

 

 

Si les taux restent bas, le paysage du crédit immobilier bouge, les banques et les emprunteurs devront respecter trois règles principales :

 

• Un taux d’endettement de 35% maximum. Les mensualités de crédit ne devront pas dépasser 35 % des revenus mensuels des emprunteurs, assurance décès-invalidité comprise. Ces 35 % sont calculés sur le salaire net avant impôts, comme c’était déjà le cas avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source.
• S'endetter sur 25 ans maximum. La durée de remboursement des crédits ne pourra pas dépasser 25 ans. Un plafond qui est porté à 27 ans pour les achats dans le neuf, la construction de maison individuelle et les gros travaux dans l’ancien, pour tenir compte du temps de chantier. Soit 2 ans pendant lesquels vous ne remboursez qu'une partie de vos échéances mensuelles.
• Un apport systématique. Pour tous crédits immobiliers, il vous sera demandé d’apporter plus ou moins 10% de la somme empruntée. Cette somme servira à couvrir les frais de notaire et les frais de dossiers.

 

Il existera tout de même un pourcentage de tolérance à ces 3 règles. Les banques pourront toujours accepter 20% de dossiers « hors des clous », en cherchant toutefois à favoriser les personnes qui achètent pour la première fois (primo-accédants). Il sera ainsi possible de souscrire des crédits sur 30 ans, dépasser les 35 % d’endettement ou emprunter sans apport. À condition de réussir à convaincre les banques.

Conséquences : Le renforcement des conditions va sans doute compliquer l’accès à la propriété pour les jeunes acquéreurs, les plus modestes, notamment pour ceux ne disposant pas d'épargne.

 

Côté Investissement. Un changement survient au niveau des calculs. Toutes les charges seront prises en compte dans le calcul du taux d’endettement des investisseurs en locatif. Auparavant, les banques appliquaient un calcul différentiel plus favorable.

Quel changement pour l’assurance emprunteur ?

 

Jusqu’à aujourd’hui il était possible de souscrire une assurance emprunteur directement à la banque ou via d’autres organismes, mais il fallait attendre la date anniversaire pour la résilier.

En 2022 il devrait être possible de résilier l’assurance emprunteur à tout moment, à condition que le Sénat donne un avis favorable.

Cette réforme a déjà été adoptée à l’Assemblée nationale.

 

 

Interview avec Michael TOUCHAT (courtier en prêts immobiliers chez CAFPI Annecy) 

 

Question : Comment vont évoluer les taux en 2022 ?

Réponse M.T (Michael TOUCHAT) : Les taux ne vont pas tellement bouger, ils peuvent évoluer légèrement mais ils resteront historiquement bas.

 

Question : À combien se situent les taux actuellement ?

Réponse M.T : Les taux tournent actuellement à environ 1,20% sur 25 ans. Il est possible de descendre en dessous de 1% pour les meilleurs dossiers. Les taux sont bas depuis 4 ou 5 ans déjà. 

 

Question : Quels vont être les exigences demandées par les banques début 2022 ?

Réponse M.T : Les banques exigeront de ne pas dépasser les 35% d’endettement à partir de début janvier 2022. Un apport sera demandé quasiment systématiquement, entre 8 à 10% qui permettra de couvrir les frais de notaire et les frais de dossier.

Les banques pourront faire des exceptions pour 20% des dossiers en privilégiant les primo-accédants pour leur résidence principale.

 

Question : Quels sont les avantages de passer par un courtier pour son projet immobilier ?

Réponse M.T : Le courtier est vraiment là pour accompagner le client tout au long de son projet. Il interviendra sur la négociation globale, la négociation des taux, des frais de dossier, du taux d’assurance et aussi pour toutes les démarches administratives. Il aura le rôle de conseiller.

Je vous conseille de prendre l’habitude de venir voir un courtier en amont du projet immobilier afin de constituer le dossier ensemble.

En résumé un courtier c’est une boite à outils, il trouve des solutions peu importe la situation, peu importe l’âge. « Il est arrivé que je fasse passer le dossier d’une personne de 95 ans »

 

Pour conclure, cette année 2022 nous apportera des changements au niveau des crédits immobiliers. Globalement les règles vont se durcir pour emprunter, mais les taux seront toujours très bas. Un critère essentiel dans un achat immobilier ! N’hésitez donc pas à vous lancer dans vos projets pour cette nouvelle année.

Les banques pourront notamment faire des exceptions pour certains dossiers et réévaluer des critères. La première étape est d’aller rencontrer votre banque et/ou un courtier pour déterminer votre budget. Puis n’hésitez pas à nous contacter pour la suite !