La mise en location d’un logement vide à Saint Malo

Publié le 31.03.21
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Louer un logement vide, c’est par définition louer un logement qui n’est pas meublé. Ce logement sera dans la grande majorité des cas l’habitation principale de votre locataire. Un logement est considéré loué comme vide même s’il comporte quelques équipements de base comme un lit ou une armoire, des éléments d’électroménagers et même une cuisine équipée. Pour être considéré comme meublé, un logement doit l’être entièrement. Les conditions de location d’un logement vide sont étroitement encadrées par la loi, gage de sécurité et de sérénité aussi bien pour le propriétaire bailleur que pour le locataire. La signature du bail est le point culminant de la mise en location d’un bien immobilier : il doit comprendre la durée du contrat, les conditions et délais pour résilier le bail, le loyer et la manière dont il sera réévalué annuellement, etc. Voyons en détail dans cet article quels sont les points à maîtriser pour mettre en location un logement vide.

 

La durée du contrat de location

Dans le cadre de la location d’un logement vide, le contrat de location est d’une durée minimale de 3 ans. Il est possible de conclure un bail plus long, mais l’usage est de le faire pour 3 ans. Lorsque les 3 années sont écoulées, le bail est renouvelé par reconduction tacite pour une période suivante de 3 nouvelles années sans qu’aucun nouveau contrat n’ait besoin d’être signé.

 

Si le propriétaire du logement est une personne morale, autrement dit une société, le contrat de location est conclu d’office pour 6 ans, sauf si le bien est possédé dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) familiale puisque dans ce cas précis le bail est là aussi de 3 ans.

 

Il est possible de conclure un bail de location d’une durée comprise entre 1 et 3 ans pour des motifs familiaux ou professionnels justifiés. Ces raisons doivent impérativement apparaître dans le bail, tout comme les potentiels évènements qui mettraient fin au bail tels qu’une mutation, un départ en retraite, etc. Notez que vouloir reprendre son logement ou le vendre ne constituent pas des motifs valables de résiliation de bail.

 

La résiliation d’un bail de location par le propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, il ne vous est possible de donner congé à votre locataire qu’à l’échéance du bail, qu’il s’agisse de la première période de 3 ans ou des suivantes. Vous êtes tenus de prévenir l’occupant du logement au minimum six mois à l’avance et seulement pour un des trois motifs suivants.

 

  1. Vous souhaitez vendre votre logement (dans ce cas, le locataire joue d’un droit de préemption, autrement dit il est prioritaire pour l’acquisition du bien).
  2. Vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter vous-même ou pour y loger un membre de votre famille proche.
  3. Vous avez un motif légitime, grave ou sérieux. Aucune liste légale des motifs possibles à invoquer n’existe, mais le bon sens permet de juger de la gravité d’un motif. Par exemple, sous-louer son logement sans l’accord du propriétaire est une faute grave commise par le locataire, qui constitue un motif valable de résiliation du bail par le propriétaire.

 

La résiliation du bail doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre un récépissé signé du locataire. 

 

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut mettre fin au contrat de location à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois, qui débute à la réception du courrier recommandé ou de la remise en main propre. Le locataire peut jouir d’un préavis réduit à 1 mois seulement s’il est en mesure de présenter un des motifs suivants.

  1. Le logement est en zone tendue. Pour le savoir, utiliser le site du service-Public.
  2. Le locataire a décroché son premier emploi.
  3. Le locataire est muté.
  4. Le locataire a perdu son emploi.
  5. Le locataire a retrouvé un emploi suite à une perte d’emploi.
  6. Le locataire peut présenter un certificat médical mentionnant que son état de santé nécessite un changement de domicile.
  7. Le locataire a reçu une ordonnance de protection suite à des violences qu’il a subies ou qu’un enfant vivant avec lui a subies.
  8. Le locataire est en couple avec une personne faisant l’objet de poursuites pénales conséquentes à des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant vivant au foyer.
  9. Le locataire est nouvellement bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH).
  10. Le locataire s’est vu attribué un logement social.

 

Droits et devoirs du propriétaire bailleur

Lorsque vous louez un logement, des obligations s’imposent à vous pendant toute la durée du contrat de location.

Le logement doit être maintenu en bon état

L’habitation que vous louez doit répondre aux caractéristiques usuelles de la décence. Le logement doit en état d’usage et les équipements mentionnés dans le bail doivent être - et maintenus - dans un bon état de fonctionnement. Si le logement n’est pas en bon état à l’entrée du locataire dans les lieux, vous avez la possibilité de conclure un accord avec lui pour qu’il réalise les quelques travaux nécessaires. Attention, ces travaux ne s’inscrivent que dans le cadre d’un rafraîchissement du logement et ne doivent pas être liés à la décence de ce dernier. Cet accord doit figurer dans le contrat de location et mentionner la nature des travaux, le montant correspondant qui pourra être déduit du loyer et la durée pendant laquelle le loyer sera réduit en conséquence.

 

Pendant le bail, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en bon état du logement. En cas de travaux, le locataire doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre d’un courrier contre récépissé. Les travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord explicite du locataire. Si les travaux viennent à durer plus de 21 jours, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer.

 

Le propriétaire doit subvenir aux réparations urgentes telles que les pannes de chauffe-eau ou le soutènement d’une poutre qui menace de s’effondrer. Les travaux d’amélioration des parties communes comme la réfection de la cage d’escalier ou le ravalement de la façade doivent également être pris en charge par le propriétaire. Enfin, tous les travaux indispensables au maintien en bon état du logement doivent êtres assurées par le propriétaire, comme la réparation de volets défectueux ou la réparation de la robinetterie défectueuse.

 

Certains travaux à la charge du locataire peuvent être à la charge du propriétaire s’ils sont conséquents au vieillissement naturel du logement ou à un cas de force majeure comme de graves intempéries.

Le locataire doit vivre en toute tranquillité

Naturellement, votre locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son logement. Vous ne pouvez en aucun cas entrer dans les lieux sans l’accord de votre locataire, même si c’est pour vérifier l’état du logement ou le faire visiter. 

Vous devez faire en sorte que votre locataire ne souffre pas de nuisances sonores et que l’isolation phonique soit satisfaisante.

Si vous êtes informé de nuisances sonores provoquées par votre locataire, intervenez rapidement. Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de cesser rapidement ces troubles. Vous pouvez joindre à ce courrier des témoignages appuyant vos propos. Si votre locataire ne change pas d’attitude, il vous faudra saisir le tribunal d’instance. En ayant expressément demandé à votre locataire de faire cesser ces troubles, vous ne pourrez en être considéré comme responsable, c’est pourquoi il est essentiel d’agir rapidement dans une telle situation.

 

Votre locataire peut procéder à des aménagements dans le logement auxquels vous ne pouvez vous opposer. Ainsi, il est en droit de repeindre les murs ou de poser des étagères. Toutefois, il ne peut évidemment pas opérer de gros travaux de transformation de l’habitation comme abattre une cloison ou transformer une chambre en salle de bain sans votre autorisation.

 

Le propriétaire doit fournir des quittances de loyer à son locataire

Votre locataire est parfaitement en droit de vous demander de lui fournir des quittances de loyer. Celles-ci doivent détailler les sommes versées en distinguant clairement le montant du loyer de celui des charges. Ces quittances sont fournies gratuitement et peuvent tout à fait être transmises par mail si le locataire donne son accord pour procéder ainsi. Si votre locataire ne paie son loyer qu’en partie, vous devez lui fournir un reçu correspondant à la somme versée et n’établir la quittance que lorsqu’il aura payé l’intégralité du loyer.

 

Les obligations du locataire

Votre locataire est bien évidement tenu lui aussi de respecter certaines obligations en signant le contrat de location. 

Le locataire doit s’acquitter du loyer 

En premier lieu, le locataire est naturellement tenu de payer son loyer et les charges du logement à la date payée dans le bail. Les charges sont les dépenses assumées par le propriétaire pour payer :

 

  1. les frais liés au fonctionnement du logement (la consommation d’eau ou d’énergie, les éléments d’équipements comme le chauffage collectif ou l’entretien de l’ascenseur, etc.),
  2. les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes d’un immeuble par exemple,
  3. les taxes locatives correspondant aux services d’assainissement, de ramassage des ordures ménagères, etc.

 

Le locataire est tenu de respecter les lieux

Le locataire doit respecter l’usage du logement fixé dans le bail et ne doit pas, par exemple, utiliser le logement loué comme local professionnel si ce n’est pas expressément indiqué dans le bail.

 

Pour pouvoir effectuer des modifications du logement ou des équipements inclus dans celui-ci, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire. Si le locataire réalise des travaux sans en informer le bailleur, ce dernier pourra conserver le bénéfice de ces transformations sans indemniser aucunement le locataire. 

 

Le locataire est tenu de permettre l’accès au logement pour des travaux voulus par le propriétaire. 

 

Liste non exhaustive des réparations et travaux d’entretien à la charge du locataire

  • Entretien courant du jardin : tonte et taille.
  • Graissage des portes et des fenêtres.
  • Remplacement des gonds et des poignées de portes, des joints et des mastics.
  • Remplacement des vitres cassées.
  • Raccords de peinture, de papier peint ou de revêtement de sol.
  • Réparation des placards et de leur système de fermeture.
  • Vidange des fosses septiques.
  • Petites réparations de robinetterie.
  • Nettoyage des dépôts de calcaire.
  • Remplacement des flexibles de douche.
  • Remplacement des interrupteurs, des fusibles et des ampoules.
  • Ramonage des conduits de fumée.
  • Entretien courant des appareils d’électroménager mentionnés dans le contrat de location comme une machine à laver, un réfrigérateur, un sèche-linge, une hotte aspirante ou encore une pompe à chaleur.






 

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