À quoi engage un compromis de vente ?

Le compromis de vente est une étape incontournable de la procédure de vente d’un bien immobilier. Aussi appelé « avant-contrat », le compromis de vente permet de s’accorder sur les modalités de la vente, de part et d’autre de celle-ci, à savoir le vendeur et l’acquéreur. Le compromis de vente fait suite à l’offre d’achat émise par l’acquéreur et à laquelle vendeur et acheteur ont confirmé leur volonté de poursuivre la transaction immobilière. La signature de cet avant-contrat est importante, elle doit donc faire l’objet d’une attention toute particulière. Découvrons ensemble dans cet article à quoi engage un compromis de vente, que l’on trouve parfois sous l’appellation « promesse synallagmatique de vente ».

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Faisons tout d’abord la distinction entre promesse de vente et compromis de vente. La promesse de vente ne concerne que le vendeur. Il s’engage à vendre le prix immobilier en question au prix convenu avec l’acheteur. Le bien ne peut donc être proposé à la vente auprès d’autres acheteurs. Si le vendeur ne respecte pas cette exclusivité octroyée par la promesse de vente, des poursuites judiciaires peuvent être engagées contre lui.

Le compromis de vente engage quant à lui le vendeur et l’acheteur. Les deux s’accordent sur la procédure de vente et ses modalités. Des conditions suspensives à la vente peuvent être incluses. Le compromis de vente est la charpente de la procédure de vente. Il en fixe toutes les particularités, ainsi que les conditions d’annulation.

 

Quels sont les éléments inclus dans un compromis de vente ?

• Les parties engagées dans la transaction : acquéreur(s) et vendeur(s).
• Le descriptif précis et détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes.
• Le droit de rétractation et son délai.
• Le prix du bien et les modalités de paiement de celui-ci, à savoir la nature du financement.
• L’indemnité d’immobilisation, appelée aussi dépôt de garantie : le montant en est fixé librement par les deux parties, dans la limite de 10 % du prix de vente du bien. Ce montant sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.
• Le délai pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
• Les éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt ou d’un permis de conduire par exemple).
• Les annexes, dont le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
• Les impôts et taxes inhérents au bien.

 

Dans le cas d’une vente d’un bien en copropriété

La loi ALUR de 2014 impose au vendeur d’un lot en copropriété de fournir à l’acquéreur :

• le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs,
• le carnet d’entretien de la copropriété,
• les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale,
• la situation financière de la copropriété,
• la situation financière du vendeur au regard de la copropriété,
• les diagnostics techniques des parties communes.

 

Où doit-être signé un compromis de vente ?

Il n’y a pas d’obligation à signer un compromis de vente devant un notaire, même si tel est le cas dans une grande majorité des ventes immobilières. L’avant-contrat peut donc être :

• rédigé et signé entre particuliers,
• signé chez un agent immobilier qui l’aura rédigé au préalable,
• rédigé par un notaire et signé devant lui.

Attention, si vous décidez de rédiger vous-même le compromis de vente de votre bien immobilier, assurez-vous qu’il comporte bien tous les éléments essentiels. Nous vous conseillons tout de même de signer votre compromis de vente devant un notaire. Les deux parties seront ainsi protégées et, en cas de litige, la justice et l’impartialité du notaire sera indispensable.

 

Peut-on modifier un compromis de vente ?

Si les deux protagonistes du compromis de vente sont d’accord, rien n’empêche alors de procéder à des modifications sur l’avant-contrat. Vous pouvez alors confier la rédaction de l’avenant au contrat à votre notaire. Si toutes les parties sont d’accord, il s’agit d’une simple formalité. Sachez que la mise en place d’un avenant fait démarrer un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Bien sûr durant cette période, l’acquéreur a la possibilité de se rétracter sans invoquer de quelconque motif.

 

Peut-on annuler un compromis de vente ?

L’acheteur dispose de dispositifs lui permettant de se rétracter. Ce n’est pas le cas du vendeur. Il ne lui est pas possible d’annuler la vente une fois le compromis de vente signé. Le futur acquéreur qui subirait une telle déconvenue pourrait initier une action en justice avec pour objectif de poursuivre la transaction ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.

Sachez qu’en cas de décès du vendeur, la vente se poursuit. Les héritiers ne peuvent interférer, sauf si une clause concernant la reprise de l’engagement par les ayant-droits a été clairement stipulée dans le compromis de vente.

 

Du côté de l’acheteur, des modalités d’annulation un peu plus souples s’appliquent. Le dépôt de garantie n’est pas systématiquement perdu. La loi Macron stipule que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis. Ce délai était jusqu’ici de 7 jours seulement. La vente peut donc être annulée sans motif particulier et sans qu’aucunes pénalités financières ne soient appliquées. Comme nous l’avons vu, ce délai de 10 jours peut être reconduit dans le cas où un avenant est apporté au compromis de vente. L’achat doit porter ici sur un immeuble à usage exclusif d’habitation, qu’il soit dans le neuf ou dans l’ancien. L’acquéreur qui décide de se rétracter dans les délais n’a pas à se justifier, mais doit faire connaître sa décision de rétractation à la personne désignée dans le compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes devant la loi. Sachez que si le 10ᵉ jour du délai tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.

 

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives reprennent les conditions indispensables à la réalisation de la vente. Elles protègent le vendeur et l’acheteur face à certains évènements qui empêcheraient la poursuite de la vente. La clause suspensive la plus courante est l’obtention du crédit immobilier par l’acheteur. Ce dernier est ainsi protégé dans le cas où il ne parviendrait pas à obtenir de financement. La non-réalisation d’une des clauses suspensives du compromis de vente permet de l’annuler. Dans ce cas, le dépôt de garantie ne sera pas perdu.

Prenez le temps de bien réfléchir aux clauses suspensives qui s’appliquent à votre situation. Vous serez ainsi protégé face aux aléas de la vie et à tous les cas de figure. Il est souhaitable d’échanger entre vendeur et acheteur autours de ces clauses afin que chacun connaisse celles de l’autre et puisse anticiper en cas de déconvenue.

 

Le dépôt de garantie

Si le futur acquéreur annule la vente après la fin du délai de rétractation et sans pouvoir invoquer aucune des clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente, le dépôt de garantie sera perdu. Cette somme est versée au vendeur au moment de la signature de l’avant-contrat est justement là pour dédommager le vendeur en pareil cas, puisqu’il a immobilisé son bien pour cet acheteur précis, qui n’est pas allé au bout de la vente.

 

Plus un compromis de vente est étoffé et les éléments et conditions de vente précis, moins il y aura matière à discorde.