Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

Publié le 17.04.21
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Vous êtes tentés d’investir dans l’immobilier locatif ? Vous ne savez pas encore sous quelle forme, ni comment vous allez vous y prendre pour faire fructifier votre argent par un investissement dans la pierre ? Vous êtes au bon endroit ! Nous allons vous dévoiler dans cet article tous les secrets sur l’investissement locatif : de quoi s’agit-il concrètement, quels sont ses avantages, quelle est la fiscalité pratiquée et bien d’autres choses encore. Investir dans l’immobilier est à l’heure actuelle le meilleur placement qui soit. Néanmoins, il ne s’agit pas d’une démarche anodine. Il est essentiel de bien connaître l’état du marché et vos différentes possibilités d’investissement pour ne pas risquer votre argent dans des options périlleuses. Nous allons vous aider à vous familiariser avec la notion d’investissement locatif et vous guider vers les meilleurs choix stratégiques, c’est parti !

 

Investissement locatif : définition

L’investissement locatif attire de plus en plus d’investisseurs. Cette notion consiste à acheter un bien immobilier dans le but de la mettre en location. L’habitation acquise est uniquement prévue pour être louée et non pour être habitée. Si cet investissement dans la pierre séduit de plus en plus aujourd’hui, c’est pour les multiples avantages que cette solution présente : la constitution d’un patrimoine, la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts ou encore l’opportunité de percevoir des revenus complémentaires. Ces bénéfices sont autant d’objectifs visés lorsque l’on s’engage dans la voie de l’investissement locatif.

 

Ceci dit, il faut aussi savoir raison garder : tout n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. Comme tout investissement, l’investissement à visée locative peut comporter certains risques. Pour assurer alors la rentabilité de son placement, il convient de connaître les solutions qui permettent de se protéger de ces potentiels menaces. L’investissement locatif consiste donc à acquérir un bien immobilier en vue de le louer. Il concerne naturellement la location de maisons et d’appartements, mais il peut aussi être question d’immeuble de rapport (ensemble immobilier complet détenu en mono-propriété par un seul investisseur), d’un local commercial, d’une place de parking ou de bureaux.

 

L’investissement locatif pour percevoir des revenus supplémentaires

Chaque investisseur dans l’immobilier aura ses propres objectifs. Pour beaucoup d’entre eux toutefois, il va s’agir de placer son argent dans l’immobilier locatif pour se constituer un complément de revenus. Ces revenus, dits passifs, sont des revenus que l’on perçoit chaque mois en ayant pas - ou peu - de tâches à accomplir. De quoi nourrir des vocations, n’est-ce pas ? D’autant plus qu’entre la défiscalisation et le rendement locatif d’un tel placement, il est possible de s’assurer un revenu supplémentaire fort intéressant. L’investisseur va alors jouir d’un pouvoir d’achat augmenté, à moins qu’il n’utilise ces fonds pour investir dans de nouveaux biens à louer. Les revenus complémentaires apportés par un investissement locatif permettent aussi d’envisager l’avenir plus sereinement, sous de meilleurs perspectives, par exemple en s’assurant un capital retraite qui viendra compléter des revenus alors à la baisse.

 

L’investissement locatif et la défiscalisation immobilière

Investisseurs particuliers comme professionnels bénéficient de défiscalisation immobilière grâce à plusieurs lois : les lois Scellier et Duflot, entre autres. Selon le type de logements achetés pour être mis à la location, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts plus ou moins importante, et ce, pendant toute la durée de la location. L’État voit dans l’investissement locatif un moyen de combler le manque national en logements et une bonne façon de dynamiser l’économie. C’est la raison d’être de la défiscalisation, car l’État veut favoriser ce procédé. Sachez par ailleurs que les travaux de réparation et de rénovation permettent aussi de déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts. 

 

L’investissement locatif pour se constituer un patrimoine

L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine pour un coût somme toute modéré. Il est possible de profiter de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien, puisque l’immobilier est l’unique sorte de placement pouvant être financée à partir d’un crédit. Dans cet investissement, beaucoup y voient aussi une excellente façon de transmettre son patrimoine à sa descendance, pour les aider à démarrer dans la vie. La plus-value pour un logement très bien placé peut être exponentielle, garantissant un beau capital aux ayants droits. Enfin, posséder un logement, c’est la possibilité de l’habiter en cas de difficulté ou une fois le moment de la retraite venu.

 

L’investissement locatif : les avantages

Le placement le plus sûr qui soit

Si de nombreux français plébiscitent l’investissement locatif, ce n’est pas un hasard. Les avantages qu’il apporte sont nombreux. Premier point et pas des moindres : c’est le type de placement le plus sûr par rapport à tous les autres (placements boursiers, etc.). Dans le cadre de l’investissement locatif, avec des taux d’intérêt actuellement historiquement bas, il est possible de bénéficier d’une rentabilité certaine, au regard des risques encourus. Attention cependant à être particulièrement vigilant sur l’emplacement du bien. Plus il sera bien situé, plus vous pourrez légitimement prétendre à un rendement élevé.

Se constituer un patrimoine quasi auto-financé

L’investissement locatif est un bon moyen de se constituer un patrimoine initialement financé par un crédit. Nul besoin de disposer d’économies mirobolantes pour se lancer. Ensuite, le remboursement des mensualités de prêt pourra se faire en grande partie - ou totalement - par le montant des loyers perçus. Une fois le crédit remboursé, les nouveaux loyers pourront servir à rembourser un nouveau prêt immobilier pour l’acquisition de nouveaux biens à mettre en location !

Disposer d’un toit pour soi ou pour ses proches

Jouir d’un bien immobilier dont on est propriétaire, c’est aussi, ne l’oublions pas, la possibilité d’y loger un proche, en lui proposant peut-être un loyer attractif. En outre, lorsque le contrat de location prend fin, le propriétaire peut habiter lui-même le logement s’il le souhaite pour ne plus avoir lui-même de loyer à payer. De toutes les manières, l’assurance d’un revenu provenant de l’investissement locatif sera toujours un plus indéniable au moment de la retraite, qu’il s’agisse d’en retirer les loyers ou de jouir d’un logement entièrement payé.

 

L’investissement locatif : les risques éventuels

Bien que les risques existent dans le monde de l’investissement locatif, ils ne sont systématiques, ni insurmontables. Il existe des moyens fiables d’éviter bien des déconvenues. On ne le dira jamais assez : l’immobilier locatif est une - si ce n’est “la” - valeur la plus sûre du marché financier. La rentabilité des investissements est pour ainsi dire garantie.

Le risque de vacance locative

Envisager de disposer d’un logement vide pendant plusieurs mois donne des sueurs froides aux futurs investisseurs. Vous craignez que votre situation financière puisse en être sérieusement mise en péril.  Il est évident que vous pouvez connaître des périodes où votre logement ne sera pas loué. Pour pallier cela, il existe des assurances avec des garanties spécifiques à ce type de situation. Ne faites pas l’impasse sur une bonne couverture, c’est essentiel. Votre projet se doit d’être pensé, réfléchi, préparé. Il est donc primordial de mettre toutes les chances de votre côté pour que votre investissement soit le plus productif possible, même si l’habitation reste vide quelque temps. Petite astuce si votre logement ne trouve pas preneur pendant quelque temps : proposez-le sous forme de location saisonnière. Ce type de prestation va grandissante et attire de plus en plus de touristes. 

Les risques liés au bien lui-même

Rappelons-le, pour faire un bon investissement locatif, il s’agit en tout premier lieu de choisir un bon emplacement. Même la plus belle maison ou le plus bel appartement perdra considérablement en valeur s’il se situe dans une zone dépourvue de tout intérêt. Il sera aussi nettement plus difficile de trouver des locataires. Prenez bien le temps d’examiner les zones les plus tendues au niveau du parc locatif. Ciblez aussi essentiellement des biens situés à proximité des écoles, des commerces, des espaces verts et des transports en commun. Renseignez-vous sur les projets d’urbanisation du secteur où vous envisagez d’investir. Pour cela, rendez-vous au bureau de l’urbanisme de la mairie de la commune. Réfléchissez bien enfin au type de logement que vous allez acquérir, pour limiter les risques. Le logement que vous allez proposer à la location doit correspondre à la demande locative du secteur.

Le risque des loyers impayés

Les investisseurs en immobilier locatif doivent parfois faire face à des locataires indélicats ou en grande difficulté, qui ne veulent ou ne peuvent régler le montant de leur loyer. Bien sûr, nous n’allons pas vous le cacher, des loyers impayés peuvent avoir d’importantes conséquences sur la gestion de votre budget. C’est une évidence, choisir scrupuleusement votre locataire pourra déjà limiter les risques de devoir affaire à ce type de situation fâcheuse. Prenez le temps d’étudier les dossiers et situations personnelles et professionnelles des candidats locataires, ainsi que celle de ses éventuels garants. Vous vous éviterez ainsi de nombreux déboires, mais ce ne sera pas encore suffisant pour vraiment vous prémunir des loyers impayés. Nous vous encourageons vivement à souscrire à une garantie « loyers impayés » et à demander différents types de caution à votre locataire au moment de la signature du bail.

Le risque lié au besoin de faire réaliser des travaux

Une grande majorité des achats immobiliers à visée locative se font dans l’ancien. Par définition, il n’est pas rare que certaines habitations nécessitent un rafraichissement ou des réparations pour être ou rester dans un état optimal. Ces travaux peuvent vous coûter cher ou prendre énormément de retard. Nous vous conseillons de vous protéger de ces risques en faisant toujours appel à un professionnel. Il vous fournira un devis que vous serez libre d’accepter ou non et vos travaux seront réalisés avec soin, dans les temps impartis et professionnalisme. Si ce n’est pas le cas, vous avez de quoi vous retourner contre lui et demander des comptes.












 

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